「3,000万円で家が売れたら、3,000万円がそのまま手に入る」と思っていませんか？
残念ながら、それは大きな間違いです。
不動産売却には、仲介手数料や税金など、さまざまな「諸経費」が発生します。
これを知らずに資金計画を立てると、住み替え先の資金が足りなくなったり、納税時に慌てたりすることになりかねません。
結論から申し上げます。
家を売る際にかかる費用は、売却価格の「約4%〜6%」が目安です。
（3,000万円の売却なら120万〜180万円程度）。
この記事では、不動産売却のプロが、いつ・どこで・いくらの費用が発生するのかを完全網羅。さらに、「手残りを1円でも増やすための節約術」まで徹底解説します。
1. 結論：家を売る際にかかる費用の内訳と相場
家を売却する際、大きく分けて「必ずかかる費用」と「状況に応じてかかる費用」があります。
【一覧表】主な費用項目と目安
| 項目 | 目安額 | 支払いタイミング |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円(+税) | 契約時・引渡し時 |
| 印紙税 | 1,000円〜数万円 | 売買契約時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1.5万円〜3万円程度 | 決済・引渡し時 |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ（変動） | 売却の翌年（確定申告） |
| 引越し・不用品処分費 | 10万円〜50万円程度 | 引渡し前 |
2. 絶対にかかる「4つの基本費用」を詳しく解説
まずは、どのような売却ケースでも避けて通れない主要な費用を深掘りします。
① 仲介手数料（最大のコスト）
不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が決まっています。
- 計算式： （売買価格 × 3% + 6万円）＋ 消費税
- 例： 3,000万円で売却した場合 ＝ 1,056,000円（税込）
- ポイント： 通常、契約時に半額、決済時に残りの半額を支払います。
② 印紙税（国に納める税金）
売買契約書に貼付する印紙代です。
- 相場： 1,000万円超〜5,000万円以下の物件なら1万円（軽減税率適用時）。
- ポイント： 契約書を2通作成し、売主・買主双方が負担するのが一般的です。
③ 抵当権抹消登記費用
住宅ローンが残っている家を売る際、銀行の「抵当権」を外すために必要な費用です。
- 内訳： 登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋ 司法書士への報酬。
- 相場： 合計で1.5万円〜3万円程度が一般的です。
④ 引越し費用・不用品処分
家を空にするための費用です。
- 注意点： 繁忙期（3月・4月）は料金が跳ね上がります。また、家具や家電の処分費用も意外とバカになりません。早めの「断捨離」がコストカットの鍵です。
3. ケースによって発生する「追加費用」
物件の状態や売却方法によっては、以下の費用が必要になります。
- 測量費用（30万円〜80万円）： 土地や一戸建てで、境界が不明確な場合に発生します。
- 解体費用（100万円〜300万円）： 古家付き土地を「更地」にして売る場合に発生します。
- ハウスクリーニング（5万円〜15万円）： 内見時の印象を良くし、高く売るための投資として効果的です。
- ローン完済手数料（5,000円〜3万円）： 銀行へ住宅ローンを一括返済する際の手数料です。
4. 【重要】売却した翌年にかかる「税金」の罠
費用の中で最も高額になる可能性があるのが、売却益（譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得税・住民税の仕組み
家を買った時よりも「高く売れた」場合にのみ課税されます。
- 税率： 所有期間が5年以下か5年超かによって大きく変わります。
- 5年以下（短期譲渡所得）： 約39%
- 5年超（長期譲渡所得）： 約20%
- 救済措置： 自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合は、**「3,000万円の特別控除」**という特例があり、多くのケースで税金が0円になります。
5. 【具体例】3,000万円で家を売った時の収支シミュレーション
具体的にいくら手元に残るのか、標準的なケースで計算してみましょう。
（※条件：所有期間5年以上、住み替え、住宅ローン完済済み）
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | +30,000,000円 |
| 仲介手数料 | ▲1,056,000円 |
| 印紙税 | ▲10,000円 |
| 登記費用 | ▲20,000円 |
| 引越し費用 | ▲200,000円 |
| 譲渡所得税 | 0円（特例適用） |
| 実質の手残り（手取り額） | 28,714,000円 |
このように、約130万円（売却価格の約4.3%）が経費として引かれる計算になります。
6. プロが教える「費用を抑えて手残りを増やす」節約術
① 仲介手数料の交渉（ただし注意が必要）
「仲介手数料無料」や「半額」を掲げる不動産会社もあります。
- アドバイス： ただし、手数料を削りすぎると不動産会社の広告予算が減り、結果として売却価格が下がってしまうこともあります。安易に削るより「高く売ってくれる会社」を選ぶほうが、最終的な手残りは増えます。
② 不用品をメルカリや買取業者で売る
処分費用を払うのではなく、売却して現金化しましょう。特に大型家具は「ジモティー」などで引き取り手を探すと、運搬費を浮かせることができます。
③ 確定申告で「還付」を受ける
家を売って損が出た場合（譲渡損失）、一定の条件を満たせば「給与所得」などと損益通算して、所得税・住民税を安くできる特例があります。
FAQ：家を売る費用に関するよくある質問
Q. 費用はいつ支払うのですか？ 先に現金を用意すべき？
A. ほとんどの費用（仲介手数料、印紙代、登記費用）は、売却代金の中から差し引いて支払うことができるため、事前に多額の現金を用意する必要はありません。ただし、引越し費用や解体費用などは先出しになる場合が多いです。
Q. 仲介手数料以外に不動産会社に払うお金はありますか？
A. 原則ありません。通常の広告宣伝費（ネット掲載やチラシ）は仲介手数料に含まれます。特別な広告を依頼しない限り、追加請求されることはありません。
まとめ：正しいコスト把握が「売却成功」の第一歩
家を売る際は「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら費用がかかり、最終的にいくら残るか」を把握することが不可欠です。
- 仲介手数料などの諸経費は売却価格の約5%前後と見積もる。
- 特例制度を活用して税金を最小限に抑える。
- 売却代金の中から費用を支払えるよう、不動産会社とスケジュールを確認する。
まずは、あなたの家がいくらで売れそうか、家の査定額を確認することから始めましょう。
