ローン中の家を売ることは可能？住宅ローンが残っている家を売却する全手順

この記事は、宅建士資格を保有する元大手ハウスメーカー勤務の不動産専門ライターが執筆しています。

「毎月の住宅ローン返済が苦しい・・」
「住宅ローンが残っているけど離婚することになった」

といった理由で、住宅ローンの途中で売却を検討していませんか？

でも、

「ローンが残っている家は売れるの？」
「オーバーローンの時はどうすればいい？」

など不安や疑問がありますよね。

先に結論からお伝えすると、
住宅ローンが残った家を売却することは十分に可能です！

ただし、それには「ローンを一括返済し、抵当権を抹消する」という絶対的な条件があります。

この記事では、ローン中の家を売るための具体的な流れ、必要となる費用、そして「オーバーローン」の場合の画期的な対処法まで、どこよりも分かりやすく解説します。

ぜひ最後まで読んで、ローン中の家売却に関する不安を解消し、次の生活へ向けた一歩を踏み出してください。

ローン中の家を売るための「絶対条件」と抵当権

冒頭でお伝えした通り、住宅ローン中であっても家の売却は問題なく行えます。

しかし、法律的な観点から必ずクリアしなければならないハードルがあります。

なぜ「ローン完済」が必要なのか（抵当権の抹消）

住宅ローンを組んで家を購入した際、金融機関は法務局に、その不动産を担保とする「抵当権（ていとうけん）」を設定しています。

抵当権とは？

万が一、ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその家を差し押さえ、競売（オークション）にかけて強制的に売却し、その代金から残ったローンを回収できる権利です。

買主の立場になって考えてみてください。前の住人のローンが残っていて、いつ差し押さえられるか分からない家を、何千万円も出して買う人はいませんよね。

そのため、家を売却して新しい名義人に引き渡す際には、「あなたのローンを完済し、金融機関に抵当権を抹消（消してもらう）してもらう」ことが不可欠なのです。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の運命の分かれ道

ローン中の家が売れるかどうかは、「家がいくらで売れるか」と「ローンがいくら残っているか（残債）」のバランスにかかっています。

このバランスにより、売却の難易度は劇的に変わります。

状態	計算式	売却の難易度	特徴
アンダーローン	売却予想価格＞ローン残債	易しい	売却代金でローンを完済でき、手元に現金が残る。通常の売却と同じ。
オーバーローン	売却予想価格＜ローン残債	難しい	売却代金だけではローンを完済できない。差額をどう用意するかが鍵。

まずは、あなたの家がどちらの状態にあるかを把握することが、ローン中の家を売るためのスタート地点です。

【まずはここから】ローン残債と査定額の確認方法

あなたの家がアンダーローンかオーバーローンかを見極めるために、以下の2つの数字を確認しましょう。

手順①：住宅ローンの残高（残債）を一円単位で確認する

借入先の金融機関から届く書類、またはオンラインバンキングで確認できます。

残高証明書（毎年10月頃に届く）
返済予定表（契約時や金利変更時に届く）
インターネットバンキングのマイページ

※「一括返済」を前提とした査定が必要なため、正確な残高を把握してください。

手順②：不動産会社に「査定」を依頼し、いくらで売れるか知る

不動産会社に、あなたの家が現在市場でいくらで売れるかを査定してもらいます。

重要： 査定は必ず複数の不動産会社（3社以上）に依頼してください。1社だけでは、その査定額が妥当かどうか判断できないためです。

診断：あなたの家の場合は？

用意した2つの数字を、以下の式に当てはめてください。

手残り（補填）額 = 売却予想価格 – 住宅ローン残債

プラスになった場合： アンダーローンです。「アンダーローン」の場合の売却の流れへ進んでください。
マイナスになった場合： オーバーローンです。「オーバーローン」でも家を売る4つの画期的対処法で解説します。

「アンダーローン」の場合の売却の流れ

売却代金でローンを完済できるアンダーローンの場合は、通常の不動産売却と大きな違いはありません。安心して進めてください。

ステップ	行動内容	注意点
1. 査定・媒介契約	複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社と契約。	査定額の根拠をしっかり聞くこと。
2. 売却活動・契約	不動産会社が広告を行い、買主を見つける。売買契約を締結。	買主に、現在ローン返済中であることを伝える（不動産会社が行う）。
3. 金融機関への連絡	売買契約が成立したら、借入先の銀行に「○月○日に一括返済したい」と伝える。	完済には、銀行内部の手続きで数週間かかるため、早めに連絡する。
4. 決済・引き渡し（同日）	買主から代金を受け取り、その場で銀行にローンを一括返済。抵当権抹消書類を受け取り、司法書士が登記を申請。鍵を引き渡す。	すべて同日、同時進行で行われる。
5. 確定申告	売却した翌年の2〜3月に、税金の申告を行う。	利益が出た場合は税金がかかり、損失が出た場合は税金が戻る特例がある。

「オーバーローン」でも家を売る4つの画期的対処法

売却代金だけではローンが残ってしまう（オーバーローン）場合、「家は売れないのでは？」と絶望する必要はありません。現在、オーバーローンの家を売却するための方法はいくつか確立されています。

あなたに最適な方法を選んでください。

対処法A：自己資金（貯金など）で差額を補填する（最も推奨）

最もシンプルで、リスクが少ない方法です。

仕組み： 「売却代金＋あなたの貯金＝ローン残債」とし、一括返済します。
メリット： 通常の売却として進められるため、周囲に事情を知られず、信用情報にも傷がつきません。
注意点： 引っ越し費用や新居の頭金なども考慮した上で、無理のない範囲で自己資金を用意してください。親族からの借入も検討の価値があります。

対処法B：新居のローンに上乗せする「住み替えローン」を活用

家を売って、新しい家を買う（住み替え）予定がある人に最適な方法です。

仕組み： 今の家のローン残債（売却で足りない分）を、新しく買う家の住宅ローンに上乗せして借り換えるローンです。
- 例：今のローン残債2,500万、売却1,800万（不足700万）、新居購入2,000万
- 新居のローンとして2,700万を借りる。
メリット： 自己資金がなくても住み替えが可能になる。
注意点：
- 審査が非常に厳しい（返済負担比率が上がるため）。
- 新居の価値以上のローンを組むことになるため、将来再びオーバーローンになるリスクがある。
- 今の家の売却と新居の購入のタイミングを一括させる必要があるため、スケジュール調整が難しい。

対処法C：金融機関に「任意売却（にんいばいきゃく）」を相談

自己資金がなく、住み替えローンの審査も通らない、かつ毎月の返済が限界に近い場合の「最終手段」に近い方法です。

仕組み： 借入先の金融機関の許可を得て、ローンが残ったまま抵当権を抹消してもらい、家を一般市場で売却する方法です。売却後に残ったローンは、無理のない範囲で分割返済していきます。
メリット： 競売（差し押さえ）を避けられるため、市場相場に近い価格で売れる可能性がある。引っ越し代を売却代金から捻出してもらえるケースもある。
注意点：
- 信用情報機関に「ブラックリスト」として登録される。（数年間は新たなローンやカードが作れない）。
- すべての金融機関が応じてくれるとは限らない。
- 任意売却に特化した、経験豊富な不動産会社を選ぶ必要がある。

対処法D：ダブルローン（一時的な二重ローン）を組む

資金に余裕があり、どうしても先に新居を確保したい場合の手段です。

仕組み： 今の家のローンを返済しながら、新居のローンも組む方法です。今の家が売れたら、その代金で古いローンを完済します。
メリット： 新居探しをじっくり行える。
注意点：
- 審査が非常に厳しい（二重の返済能力が問われる）。
- 今の家がいつ売れるか分からないため、長期間二重返済が続くリスクがある。

【予算計画】ローン中の家売却にかかる全費用

家を売っても、売却代金のすべてがローンの返済に回せるわけではありません。不動産取引には「諸費用」がかかります。

ローン返済に充てられる額 = 売却価格 – 諸費用

諸費用を含めた資金計画を立てないと、アンダーローンのつもりだったのに、最後に数10万円足りなくなる、といった後悔を招きます。

100万円単位でかかる費用

費用項目	内容・目安	支払うタイミング
仲介手数料	不動産会社への成功報酬。計算式：(売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税例：3,000万円で売れた場合＝約105万円	契約時と決済時に半分ずつ、または決済時に一括。

数万円〜数10万円単位でかかる費用

費用項目	内容・目安	支払うタイミング
ローン一括返済手数料	金融機関に支払う手続き手数料。目安：1万円〜 5万円程度（窓口かオンラインかで異なる）。	決済時に、ローン残高と一緒に差し引かれる。
抵当権抹消登記費用	司法書士への報酬と登録免許税（税金）。目安：2万円〜 5万円程度（不動産の個数による）。	決済時。
印紙税	売買契約書に貼る印紙代（税金）。目安：1万円〜 2万円程度（売却価格が1,000万〜5,000万円の場合）。	売買契約締結時。
引っ越し費用・解体費など	あなたの状況による。	随時。