「この査定額って本当に正しいの？」
「会社ごとに数百万円違うのはなぜ？」
「高い会社を選べばいいの？」
一括査定を利用すると、
ほぼ確実に“価格のバラつき”が出ます。
結論から言います。
査定額は“確定価格”ではありません。
重要なのは「金額」よりも「根拠」です。
この記事では、
- 査定額の決まり方
- なぜ会社ごとに差が出るのか
- 信用できる査定の見抜き方
- 高すぎる査定のリスク
- 実際に売れる価格との違い
を、構造からわかりやすく解説します。
そもそも査定額とは何か？
査定額は、
「このくらいで売れる可能性が高い予測価格」
です。
ポイントは「予測」であること。
実際の売却価格は、
- 市場の需給
- タイミング
- 交渉力
- 販売戦略
で変わります。
査定額＝売却確定額
ではありません。
不動産価格はどうやって決まる？
査定には主に3つの方法があります。
① 取引事例比較法（最も一般的）
近隣の成約事例をもとに算出。
・立地
・築年数
・広さ
・間取り
・階数
を調整して価格を出します。
戸建て・マンションの主流です。
② 収益還元法
賃料収入から逆算。
投資用物件で使われます。
③ 原価法
建物の再調達価格から計算。
戸建てに補助的に使われます。
なぜ査定額に差が出るのか？
主な理由は5つあります。
① 参照事例が違う
使う成約データが異なる。
② 販売戦略が違う
強気価格で出す会社もある。
③ 受注目的の高値提示
媒介契約を取りたい意図。
④ 会社の得意エリア差
地元密着型は相場精度が高いことも。
⑤ 市況予測の違い
今後上がると見るか、下がると見るか。
つまり、
「どれかが嘘」ではなく、
「前提条件が違う」のです。
高すぎる査定は危険？
結論：
「根拠が弱い高値は要注意」です。
高く出すメリットは会社側にあります。
・まず契約を取る
・あとで価格を下げる
このパターンは実際にあります。
見抜く3つの質問
必ず聞きましょう。
① なぜこの価格ですか？
② 近隣の成約事例は？
③ 想定販売期間は？
即答できない会社は注意です。
査定額と“売り出し価格”は違う
重要ポイントです。
査定額＝売れる可能性が高い価格
売り出し価格＝最初に市場に出す価格
売り出し価格は戦略です。
- 低めに出して競争を起こす
- 高めに出して様子を見る
戦略次第で変わります。
本当に信用できる会社の特徴
・査定根拠が具体的
・デメリットも説明する
・販売計画を提示する
・囲い込みをしない姿勢
金額より「説明力」です。
一括査定の正しい使い方
① 相場レンジを把握する
② 中央値を見る
③ 極端に高い会社は理由確認
最高値ではなく、
「妥当値」を探すのが正解です。
査定額は本当に信用できる？QAで要点整理
- 査定額は確実？
-
予測価格であり確定ではない。
- なぜ差が出る？
-
事例・戦略・受注意図の違い。
- 高い会社が良い？
-
根拠次第で変わる。
- 信用するポイントは？
-
査定根拠と販売計画。
まとめ｜信用すべきは“数字”ではなく“根拠”
不動産査定額は、
未来を予測する価格です。
価格差が出るのは自然なこと。
重要なのは、
・なぜその価格なのか
・どう売るのか
・どれくらいで売れる想定か
を説明できる会社を選ぶこと。
一括査定は、
“価格を見るサービス”ではなく
“会社を見抜くサービス”とも言えます。
