実家を相続する前にやるべきこと！後悔しないための準備をプロが解説

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「うちの親も高齢になってきたし、そろそろ実家の相続について考えないと…」

そう思いつつも、何から手をつけていいか分からずに先延ばしにしていませんか？

「親が元気なうちにお金の話をするのは不謹慎かもしれない」

「兄弟も少ないし、相続で揉めることなんてないだろう」

そう考えているなら、非常に危険です。

実は、日本の遺産分割トラブルの約8割は、遺産総額が5,000万円以下の「ごく普通の家庭」で起きています。

その最大の原因が、現金のようにきれいに分けられない「不動産の相続問題」です。

結論から申し上げます。

家の相続でトラブルにならない唯一の防衛策は、親が元気なうちに「その家がいくらで売れるのか（価値）」を正確に把握しておくことです。

この記事では、不動産業界の裏側まで知り尽くした視点から、親の家を相続する前に絶対にやっておくべき準備と、兄弟で泥沼のトラブルを回避するための方法をわかりやすく解説します。

【この記事の結論まとめ】

相続トラブルの多くは、実家を「どう分けるか」の意見の不一致から生まれる。
2024年から「相続登記（名義変更）」が義務化され、放置すると罰則の対象になる。
実家を誰も引き継がないなら、売却して現金で分ける「換価分割」が最も公平で揉めない。
すべての話し合いの前提として、まずは「不動産の査定額」を知る必要がある。

実家を相続する前にやるべきこと！後悔しないための全準備

「まだ早い」が命取り？親が元気なうちに動くべき理由

最初に一番重要なことをお伝えします。

親の意識がはっきりしているうちでなければ、売却や生前贈与といった有効な相続対策は一切実行できなくなります。

つまり「相続の話は親が亡くなってからでいい」と考えるのは大きな間違いです。

万が一、親が認知症などで意思能力を失ってしまうと、実家を売却することも、遺言書を書くことも法律上できなくなります。資産が凍結された状態になり、相続が発生したときには手遅れになるケースが後を絶ちません。

親が健康で、自分の意思を論理的に話せる「今」こそが、将来の後悔を防ぐ唯一のタイミングです。

実家の相続で最も多い「3つの後悔」とトラブルの原因

実家の相続で失敗するのは、「空き家問題」「納税資金の不足」「兄弟間の不公平感」の3つに集約されます。

1つ目は、誰も住まない実家が「空き家」となり、固定資産税や管理手間の負担だけが残り続けること。

2つ目は、相続税の支払いが発生した際に、手元に現金がなく実家を急いで叩き売る羽目になること。

3つ目が、実家の価値を巡って兄弟間で主張が対立し、絶縁状態になってしまうことです。

これらのトラブルは、事前の準備不足が原因です。

【基礎知識】実家を相続したときにかかる費用と税金

知っておくべき「相続税」の基礎と実家が対象になる基準

相続税には「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」という基礎控除があり、遺産総額がこれを超えなければ課税されません。

例えば、相続人が子供2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円となります。

実家の土地・建物と、親の預貯金を足した総額が4,200万円以下であれば相続税の申告も納税も不要です。

ただし、都市部に実家がある場合や、土地の価格が高騰しているエリアでは、一見普通の一戸建てであっても基礎控除をあっさり超えてしまうケースがあるため注意が必要です。

名義変更（相続登記）の義務化と放置するリスク

不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更（相続登記）を行わないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

法改正により、これまで任意だった相続登記が完全に義務化されました。過去に相続した物件も対象となります。

「手続きが面倒だから」「誰が引き継ぐか決まらないから」と実家の名義を亡くなった親のまま放置しておくと、将来いざ売却しようとしたときに、芋づる式に増えた親族全員の同意（実印と印鑑証明）が必要になり、事実上売却不可能になるという最悪の事態を招きます。

維持するだけで年間数十万円？空き家のランニングコスト

誰も住まない実家を所有し続けるだけで、固定資産税、火災保険料、修繕費、草むしりの外注費などで毎年数十万円の現金が消えていきます。

「とりあえず持っておこう」という安易な判断は、毎月の口座からお金をドブに捨てるようなものです。

さらに、管理が不十分な「特定空家（法律で指定される危険な空き家）」に指定されると、土地の固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

家は人が住まなくなると急速に劣化するため、維持コストは年々増加していきます。

実家を相続するメリット・デメリットと3つの選択肢

選択肢①：自分が住む（リフォーム・建て替え）

住み慣れた実家をリフォームして引き継ぐことで、新築を購入するよりも大幅に住居費を抑えられるメリットがあります。

あなたが実家に戻って住む予定があるなら、これが最もシンプルな解決策です。

ただし、建物が古い場合は耐震補強や断熱リフォームに1,000万円以上の費用がかかることもあります。

また、他の兄弟に対して「自分が家を貰う代わりに、現金をいくら支払うか（代償分割）」という問題が残るため独り占めはできません。

選択肢②：賃貸として貸し出す（不労所得のメリット）

実家を第三者に貸し出すことで、毎月の家賃収入（不労所得）を得ながら、将来の資産として手元に残すことができます。

立地が良く、賃帯需要があるエリアなら魅力的な選択肢です。

しかし、入居者を募集するためのリフォーム費用が初期投資として必要になります。

さらに、エアコンの故障対応や雨漏り修繕など、大家としての管理責任と費用負担が永続的に発生します。空室リスク（家賃が入らない期間）も考慮しなければなりません。

選択肢③：売却して現金で分ける（最もトラブルが少ない方法）

実家を売却して現金化し、その現金を兄弟で均等に分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」が、最も不公平感がなく揉めない方法です。

自身が実家に住む予定がないのであれば、売却がベストな選択肢となります。

現金であれば、1円単位まで正確に分けることができるため、兄弟間での不満が出ません。

また、将来の維持費や空き家リスクからも完全に解放されます。

売却資金を親の老後資金や、相続税の納税資金に充てることも可能です。

こんな人は「売却」を選ぶべき

「自分も兄弟も実家に住む予定がない」「実家が遠方にあり管理に行けない」「相続人が複数いて現金の遺産が少ない」という場合は、迷わず売却を選ぶべきです。

不動産は持っているだけでコストがかかる「負債」になり得ます。

特に遠方の実家は、定期的な清掃に行くだけでも交通費や時間が大きな負担になります。兄弟間で公平に遺産を分け合いたいと考えているなら、家というカタチに固執せず早期に現金化を検討することが、家族の絆を守る最大の防衛策になります。

【最重要】トラブルを回避して実家を賢く相続する手順

ポイント①：親の意思を確認する（遺言書の有無とエンディングノート）

まずは親が「実家をどうしたいか（誰に譲りたいか、売ってもいいか）」の本音を優しく聞き出すことから始めましょう。

実家の相続準備の第一歩は、親の意思の確認です。

改まって話すのが難しければ、「最近、実家の片付けや防犯が心配で」という切り口から始めるのがスマートです。

親の希望をノート（エンディングノート）に書き留めてもらったり、可能であれば「公正証書遺言」を作成してもらうことで、死後の兄弟間の争いを法的に防ぐことができます。

ポイント②：相続人（兄弟など）の全員で現状を共有する

親の意思を確認したら、あなたと兄弟（すべての相続人）が集まり、将来この実家をどう処理するかの方針を事前に共有しておきます。

よくある失敗は、長男一人が勝手に準備を進め、親の死後に妹や弟から「聞いていない」「不公平だ」と反発されるパターンです。

親が元気なうちに、全員で「誰も住まないなら売却して分けよう」という合意形成（合意）を作っておくことで、いざその時が来ても手続きがスムーズに進行します。

ポイント③：不動産の「本当の価値（時価）」を事前に算出しておく

兄弟間の話し合いを始める前に、必ず不動産会社に依頼して「実家が実際にいくらの価値があるのか」という査定額を調べておいてください。

ここが最も重要なポイントです。

多くの人が「いくらになるか分からない家」を前にして話し合うため感情論で揉めてしまいます。

「この家はプロの見立てで〇〇万円で売れるらしい」という明確な数字（査定額）があって初めて、具体的な遺産分割の計算が可能になります。基準となる数字がない話し合いは、暗闇で殴り合うようなものです。

【事例】固定資産税の評価額で実家を分けようとして大失敗したAさんの話

「家は兄貴が継いでくれ」妹との話し合いで生じた300万円のズレ

40代の会社員Aさんは、一人暮らしの母親が亡くなった後、妹と2人で遺産分割の話し合いをしました。

親の遺産は「実家」と「現金1,000万円」です。Aさんは実家の固定資産税納税通知書に書かれた評価額「1,000万円」を見て、「じゃあ、俺が実家を引き継ぐから、妹は現金1,000万円を貰ってくれ。これで5対5で公平だな」と提案し、妹も一度は納得しました。

査定額を知っていたら防げた？泥沼の遺産分割協議

しかし、後日その話を妹が夫にしたところ、「あのエリアの土地は今高騰しているから、1,000万円のはずがない。だまされている」と言われてしまいます。

不信感を抱いた妹が独自に不動産会社に実家の査定を依頼したところ、実際の市場価値は「2,600万円」であることが判明しました。

妹から「お兄ちゃんは実家（2,600万円分）を貰うのに、私は1,000万円だけなんて不公平。差額の1,600万円の半分800万円を現金で払って」と要求され、Aさんは大激怒。

そんな大金は手元になく、結局実家を強制的に売却して分けることになりましたが、兄弟の仲は完全に冷え切り、それ以来絶縁状態になってしまいました。

プロのアドバイス：

Aさんの悲劇は、不動産の「固定資産税評価額」と「実際の売却価格（時価）」が大きく違うことを知らなかったために起きました。事前に不動産会社に査定してもらえば、最初から「実家を売って、総額3,600万円を1,800万円ずつ分けよう」という平和な解決ができたはずです。

▼兄弟で揉める前に、まずは実家の「本当の価値」を数字で確認しましょう。
「いくらで売れるか」という客観的なデータがあれば、話し合いは一瞬でまとまります。

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家の相続前に絶対にやってはいけない「3つのNG行動」

親に内緒で勝手に実家の処分を進める

親への相談なしに勝手に実家の売却話を進めたり、荷物を処分したりすると、親の自尊心を傷つけ、重大な親子トラブルに発展します。

いくら将来のためとはいえ、実家の名義人はあくまで親です。「家を追い出されるのか」と不信感を抱かせてしまうと、その後の相続の話が一切できなくなるリスクがあります。必ず「実家の維持費が心配だから、一緒に考えてほしい」という寄り添う姿勢を見せてください。

不動産の価値を「固定資産税の通知書」だけで判断する

固定資産税の通知書に記載されている評価額は、実際の市場で売れる金額（実勢価格）とは全く異なります。

前述の事例の通り、固定資産税評価額は時価よりも大幅に低く見積もられていることがほとんどです（一般的に時価の約7割が目安）。この数字を鵜呑みにして財産分与の計画を立てると、後から必ず金額のズレが発覚し、トラブルの引き金になります。

相続が発生してから慌てて不動産会社を探す

親が亡くなった後の慌ただしい時期に不動産会社を探すと、比較検討する時間がなく、悪質な業者や買い叩きに遭うリスクが高まります。

お葬式や役所の手続き（死亡届や年金停止など）に追われながら不動産の売却を進めるのは、精神的にも肉体的にも限界があります。時間がない中で焦って1社目の不動産会社に決めてしまうと、相場より数百万円も安い価格で実家を手放すことになりかねません。

[FAQ] 実家の相続に関するよくある疑問

実家の相続手続きは何から始めればいいですか？: まずは親の戸籍謄本を集めて「誰が法定相続人になるか」を確定させると同時に、実家の「登記簿謄本（全部事項証明書）」を取得して名義人を確認します。そして並行して、不動産会社に実家の査定を依頼し、現在の市場価格（時価）を明確にすることが最優先ステップです。
親の家を相続して売却する場合、税金の優遇措置はありますか？: 相続開始から3年目の12月31日までに、一定の要件（耐震基準を満たすなど）を満たした古い実家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「空き家の発生を抑制するための特例（3,000万円特別控除）」があります。これにより、売却にかかる税金を大幅に減らすことが可能です。
実家を相続したくない場合の対処法は？: 親のすべての財産を引き継がない「相続放棄」を選択するか、相続後に「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう方法があります。ただし、いずれも費用や厳しい条件が伴うため、まずは不動産の一括査定を利用し、「少額でも売却して手放せる可能性がないか」を検証することを強くおすすめします。
兄弟で実家を「共有名義」にするのはアリ？: 実家を兄弟2人の「共有名義」にするのは、将来のトラブルを数倍に膨らませるだけなので絶対におすすめできません。一見、平等に思える共有名義ですが、将来その家を売却したり、リフォームしたりする際には「名義人全員の同意」が必要になり、どちらかが拒否すれば、家は一歩も動かせなくなります。さらに将来、子供（親から見れば孫）の代まで権利が細分化されると、解決は完全に不可能になります。