親が施設に入所することが決まると、ホッとするのも束の間、次に大きな問題が浮上します。それが「誰もいなくなった実家をどうするか」という問題です。
「思い出が詰まっているから」「まだ売るか決めていないから」と、実家をそのまま放置していませんか？
実は、親が施設に入った後の実家を放置することは、経済的にも法律的にも非常に大きなリスクを伴います。
この記事では、不動産の実務経験と専門知識を掛け合わせた視点から、親が施設に入ったら実家をどうすべきか、具体的な手順や注意点、そして大損を避けるための「最新の実家対策」を徹底解説します。
- 最優先の行動： 親の認知症が進行する前に、実家の「現在の資産価値」を把握することが重要です。
- 放置のリスク： 放置すると年間数十万円の維持費がかかり、最悪の場合は「資産凍結（売却も処分もできなくなる状態）」に陥ります。
- 売却のメリット： 早期に売却を検討すれば、親の施設費用の財源を確保でき、空き家トラブルからも完全に解放されます。
- 損をしないコツ： 不動産会社の言い値で売らず、必ず複数の会社から見積もりを取る「一括査定（複数の不動産会社へ同時に査定を依頼するシステム）」を利用してください。
親が施設に入ったら実家は空き家へ！多くの家族が直面する2つの現実
親が施設に入った後の実家は、何もしなければただ負担を増やすだけの「負動産」になってしまいます。
理由なく「とりあえず放置」を選択してしまう心理的背景
多くの子供世代が、親が施設に入った後に実家を「とりあえずそのまま」にしてしまいます。その最大の理由は、親への罪悪感や思い出への執着です。「親がいつか実家に帰りたがるかもしれない」「自分が育った家を売るのは寂しい」という感情が、決断を先延ばしにさせます。
しかし、施設に入所した高齢者が再び実家に戻って一人暮らしを再開できるケースは、現実には極めて稀です。感情を優先して決断を遅らせることが、結果的に家族全員を苦しめる原因になります。
実家が空き家になった瞬間から始まる経済的・時間的負担の正体
誰も住まなくなった実家は、維持するだけで膨大なコストを消費し続けます。具体的には、固定資産税（土地や建物にかかる地方税）、火災保険料、水道光熱費の基本料金などです。さらに、庭の雑草刈りや換気のために、毎月のように実家へ通う時間と交通費もかかります。
これらを合計すると、年間で約30万〜50万円もの出費になるケースが一般的です。親の施設費用が月々かかる中で、この維持費は子供世代の家計に重くのしかかります。
「親が施設に入ったらすること」の全体像と実家管理の基礎知識
施設入所後に子供がすべきことは多岐にわたりますが、最も重要なのは実家の法的リスクを回避することです。
施設入所後に必ず発生する「実家の維持・管理」の基本
親が施設に入ったらすることとして、まずは実家の防犯と衛生管理の体制を整える必要があります。空き家は放火や不法投棄のターゲットになりやすく、手入れを怠ると瞬く間に老朽化が進みます。近隣住民から「雑草がはみ出している」「害虫が発生している」といったクレームが来ることも珍しくありません。
自分で定期的に管理できない場合は、専門の空き家管理サービス（月額数千円〜1万円程度で巡回を代行するサービス）に外注する必要があり、ここでも追加の費用が発生します。
「実家はいつでも売れる」という誤解と認知症がもたらす資産凍結の事実
多くの人が「必要になったらいつでも実家を売ればいい」と考えていますが、これは大きな誤解です。不動産の売却は、名義人である「親本人」の明確な意思がなければ法律上行うことができません。もし実家を放置している間に親の認知症が進行し、意思能力がないと判断されると、実家は「資産凍結（売却や解体などの処分が一切できなくなる状態）」になってしまいます。
こうなると、裁判所を通じて成年後見人（認知症などで判断能力が不十分な人を法律的にサポートする人）を選任する必要があり、数十万円の費用と長い月数がかかる泥沼に陥ります。
空き家になった実家を「売却」する3つのメリットと2つの注意点
実家の売却には多くのメリットがありますが、同時に事前の確認を怠るとトラブルになる注意点も存在します。
実家を早期売却することで得られる3つの明確なメリット
実家を早期に売却することには、以下の3つの明確なメリットがあります。
- メリット1：親の介護費用や施設代の確実な財源になる 老人ホームの入居一時金や月々の利用料は、長期化すると数千万円規模になります。実家を売却して現金化すれば、その資金をそのまま親の介護費用に充てることができ、子供の経済的負担がゼロになります。
- メリット2：毎年の維持費や管理の手間から完全に解放される 売却が完了した瞬間から、固定資産税や保険料の支払いはなくなります。週末を潰して実家の草むしりや掃除に通う必要もなくなり、精神的な自由を取り戻せます。
- メリット3：将来の相続トラブルを未然に防ぐことができる 不動産のままで相続を迎えると、兄弟間で「誰が引き継ぐか」で揉める原因になります。親が健在なうちに現金化しておくことで、将来の遺産分割が非常にスムーズになります。
感情論だけでは片付かない売却時の2つの注意点
一方で、実家を売却する際には必ず押さえておくべき2つの注意点があります。
- 注意点1：親の同意（意思確認）が絶対条件であること 前述の通り、実家の売却には親本人の同意が必要です。親に内緒で話を進めることはできません。施設での生活に慣れてきたタイミングなどを見計らい、優しく丁寧に話し合いを持つ必要があります。
- 注意点2：売却までに片付け（残置物の処分）が必要なこと 家を売るためには、中にある家具や思い出の品をすべて処分しなければなりません。これには数十万円の業者費用がかかることが多く、親の気持ちの整理も含めて時間と労力がかかります。
どのような状況の家族が「即売却」を選択すべきか？
実家を「即売却」すべきなのは、「親が自宅に戻る可能性がゼロで、かつ子供世代が実家に住む予定が一切ない場合」です。特に、実家が遠方にあり小まめな管理が難しいケースや、親の自己資金だけでは今後の施設費用に不安があるケースでは、1日でも早く売却の手続きを始めるのが賢明な判断と言えます。
親が施設に入った後に実家を処分・管理する具体的な4ステップ
実家の対策は、行き当たりばったりではなく、正しい順序に沿って一歩ずつ進めることが成功の鍵です。
ステップ1：親の意思能力（認知症の進行度）を確認する
最初のステップは、親の現在の健康状態と判断能力を確認することです。主治医の診断などを参考に、不動産の売却手続きができる状態かどうかを把握します。もし認知症の初期段階であれば、まだ意思能力があると認められる可能性が高いため、急いで次のステップへ進む必要があります。
ステップ2：実家内の荷物を整理する（生前整理の開始）
次に、実家にある荷物の片付けを始めます。すべての荷物を一度に処分するのは大変なので、まずは「親が施設で使うもの」「貴重品」「思い出の品」を仕分けます。その後、残った不用品を専門業者に依頼して処分します。この生前整理（生きているうちに身の回りの荷物を整理すること）を行うことで、物件の正確な状態が見えてきます。
ステップ3：実家の維持にかかる年間コストを正確に算出する
実家をこのまま維持した場合、具体的にいくらのお金が消えていくのかを計算します。固定資産税の納税通知書を確認し、火災保険の明細、毎月の光熱費、管理のための交通費をすべて洗い出してください。具体的な金額（例：年間40万円）を目にすることで、「とりあえず放置する」ことの危険性を冷静に理解できるようになります。
ステップ4：不動産の現在の市場価値を一括査定で把握する
最後の最も重要なステップは、実家が「今いくらで売れるのか」を調べることです。実家の価値を知らなければ、売却するか、あるいは他の方法をとるかの判断ができません。この際、近所の不動産屋1社だけに聞くのはNGです。必ず複数の不動産会社の見積もりを比較できる「一括査定」を利用し、客観的な市場価値を把握してください。
【事例】実家を2年間放置した52歳Aさんが陥った「泥沼の資産凍結」
「あとで考えよう」という先延ばしが、取り返しのつかない経済的・精神的被害を生み出した実例があります。
「とりあえずキープ」が裏目に出た実家放置のケーススタディ
都内在住の会社員Aさん（52歳）は、母親が千葉県の老人ホームに入所した際、実家をどうするか決めきれずに「とりあえずそのまま」にしておきました。
「いつか考えればいい」と思っていたAさんを待っていたのは、過酷な現実でした。実家はまたたく間に雑草で覆われ、近隣から害虫の苦情が殺到。慌てて週末ごとに往復3時間かけて草むしりに通う羽目になり、平日の仕事の疲れも相まってAさんは心身ともに疲弊していきました。さらに、固定資産税や維持費で年間35万円、2年間で合計70万円の手元資金が消えていきました。
泥沼から脱出したAさんが語る「もっと早く査定すべきだった」理由
限界を迎えたAさんは実家を売却しようと決意しましたが、時すでに遅し。母親の認知症が重度まで進行しており、実家が「資産凍結」の状態になっていたのです。
手続きのために平日に仕事を休み、家庭裁判所へ通う日々が始まりました。成年後見人の選任に8ヶ月を要し、その間の維持費も払い続けなければなりませんでした。最終的に実家は売却できましたが、Aさんは当時を振り返ってこう語ります。
「母が施設に入ったばかりの、まだ意識がはっきりしていた時期に、実家がいくらで売れるかだけでも調べておくべきでした。価格さえ分かっていれば、母と一緒に納得してすぐに売却へ動けたはずです。放置した2年間は、お金も時間も本当に無駄でした」
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知らないと大損する！施設入所後の実家処分でよくある3つの失敗パターン
事前の知識がないまま実家の処分を進めると、数百万円単位の損失や法的なトラブルを招く恐れがあります。
失敗1：親の認知症が進行して売却不可能になる「資産凍結」
これが最も多く、かつ最も致命的な失敗です。「施設に慣れてから話そう」「相続の時に考えればいい」と先延ばしにしている間に、親の認知症が急速に悪化するケースは非常に多いです。意思能力がなくなると、実家は法律によって完全にロックされます。介護費用が必要なのに実家を売ることもできず、子供の貯金を切り崩して施設代を払い続けるという最悪のシナリオになりかねません。
失敗2：管理を怠り「特定空家」に指定されて固定資産税が6倍になる
実家を放置して周囲に危険を及ぼす状態になると、自治体から「特定空家（防犯や衛生上、放置することが不適切な空き家）」に指定されるリスクがあります。特定空家に指定されると、これまで適用されていた「住宅用地の特例（固定資産税を最大6分の1に減額する制度）」から除外されてしまいます。結果として、翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、莫大な増税を課せられることになります。
失敗3：1社だけの査定で相場より数百万円も安く買い叩かれる
「実家を売ろう」と決めた人が陥りがちなのが、実家の近くにある不動産屋1社だけに査定を依頼し、そのまま契約してしまうパターンです。不動産会社によって得意なエリアや物件種別は大きく異なり、査定額に数百万円の差が出ることは日常茶飯事です。比較をせずに1社の言い値で売ってしまうと、本来ならもっと高く売れて親の施設費用に回せたはずの資金を、ドブに捨てることになります。
親が施設に入った後の実家に関する「お金と法律」の疑問
不動産と介護のお金に関する複雑な仕組みも、正しい選択肢を知っていれば賢く解決できます。
親の年金や施設費用が足りない場合、実家を売って充てられるか？
結論から言うと、親の年金や貯蓄だけで施設費用を賄えない場合、実家を売却してその費用に充てるのは非常に有効な手段です。むしろ、国も推奨している王道のライフプランと言えます。ただし、売却して得たお金はあくまで「名義人である親の財産」となります。そのため、親の口座に入金された売却代金から、毎月の施設費用を自動引き落としするなどの工夫をすれば、子供の懐を痛めることなく、親に豊かなシニアライフを送ってもらうことが可能です。
実家を「売る」のと「貸す」のはどちらが本当に得なのか？
「実家を他人に貸して家賃収入を得ればいいのでは？」と考える人もいますが、一般個人が空き家を賃貸経営するのはリスクが高すぎます。他人に貸すためには、事前に数百万円をかけてリフォーム（修繕・改修）を行う必要があり、借り手が見つからなければその投資はすべて赤字になります。また、将来的に家を売りたくなっても、店借人が住んでいる家は簡単に売却できません。そのため、特別な理由がない限りは、「貸す」よりも「売る」方が確実かつ安全です。
親が施設に入った後の実家対策に関するFAQ
- 親が施設に入ったら、実家の住民票はどうすべきですか？
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原則として、生活の本拠地が施設に移るため、住民票も施設へ移す必要があります。
ただし、介護保険料の負担額が自治体によって変わる場合があるため、移転前に施設がある自治体と元の自治体の福祉窓口で確認することをお勧めします。
- 親の認知症が進んで実家が売れない場合、どうすればいいですか？
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家庭裁判所に申し立てを行い、「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
ただし、後見人の選任には数ヶ月以上の時間と、専門家（司法書士や弁護士）への月々数万円の報酬が親の財産から永続的に発生するため、認知症が進む前の対策がベストです。
- 実家の売却資金に税金（譲渡所得税）はどれくらいかかりますか？
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親が住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば、「3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの税金軽減特例）」が適用できる可能性が高いです。
この特例が使えれば、実家が3,000万円以下で売れた場合、売却益にかかる譲渡所得税は実質ゼロになります。期限を過ぎると大増税になるため注意してください。
まとめ：親が施設に入たら実家の「現在の価値」を今すぐ確認しよう
実家放置のリスクを回避し、最高の選択をするためのタイムリミットは「今」です。
実家対策の成否を分ける重要ポイント
親が施設に入ったら実家をどうするかという問題は、時間が経てば経つほど不利になります。年間数十万円の維持費の垂れ流し、特定空家による税金6倍リスク、そして何よりも「親の認知症による資産凍結」というタイムリミットが迫っています。思い出を守ることと、現実的な損得を天秤にかけ、家族全員が不幸にならない選択をすることが大切です。
あなたが今すぐ取るべき具体的なファーストアクションは、「実家の現在の市場価値を調べること」です。価格が分かれば、親の施設費用が何年分賄えるのか、維持する価値があるのかがすべて数字でクリアになります。
家の査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
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