ローン中の家を売るのは待った！絶対やってはいけないNG行為と最初にやるべきこと

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「毎月の住宅ローンの返済が重く、生活が苦しいので家を手放したい…」

「住み替えをしたいけど、まだ住宅ローンがけっこう残っている…」

大切なマイホームの売却や住み替えを検討する際、最も大きな不安として目の前に立ちはだかるのが「残っている住宅ローン」の存在です。

まず結論をお伝えすると、
住宅ローンが残っている家でも、問題なく売ることができます。

これは特別な手続きが必要な話ではなく、不動産実務の現場では日常的に行われているごく一般的な取引です。

ただし、知識がない状態で「とりあえずローンを借りている銀行の窓口へ相談に行こう」と丸腰で動いてしまうのは危険！

順番を間違えるだけで、本来残せるはずだった数百万円単位のお金を損してしまう可能性があります。

この記事では、元ハウスメーカー営業としての実務経験をもとに、ローン中の家を売るときに絶対に避けるべきNG行為や、損をしないための5つのステップを分かりやすく解説します。

住宅ローンの不安を解消し、すっきりとした気持ちで新しい生活をスタートさせるための参考にしてください。

【この記事の結論まとめ】

売却はいつでも可能ですが、家を引き渡す当日に「ローンの残債を全額一括完済すること」が条件になります。
売却の成功カギは、売却額がローンの残高を上回る「アンダーローン」の状態を作れるかどうかにかかっています。
ネット上でよく見かける「家を売ったのに借金だけが残った」という失敗の多くは、不動産会社1社の査定額だけで決めてしまったことが原因です。
失敗を防ぐ鉄則は、銀行へ行く前に「自分の家がいくらで売れるのか」という実際の市場価値を複数社で比較することです。

ローン中の家は売れる？「完済するまで売れない」は大きな誤解

「35年ローンを組んだのだから、完済するまでは自分の判断で売ることはできない」と思い込んでいる方は少なくありません。しかし、これは不動産取引における代表的な誤解です。

実際には、家を買ってから3年や5年、10年といった返済途中のタイミングで家を売却する方はたくさんいます。

急な転勤や移動が決まった
子どもが増えて今の家では狭くなった
離婚にともない、住宅ローンや名義を整理したい
毎月の返済負担を減らして、家計を楽にしたい

理由は人それぞれですが、どんな事情であれ、適切な手順を踏めば住宅ローン返済中の売却はまったく問題ありません。

なぜ「いきなり銀行へ相談に行く」のがNGなのか？

「ローンが残っているなら、まずは借りている銀行へ相談に行って許可をもらうのが先では？」と考えてしまいがちですが、実はこれが一番やってはいけない順番です。

予備知識がないまま銀行の窓口に行っても、担当者からはこう言われてしまいます。

「売却時に残債を一括返済できる資金計画書をお持ちください。それが確認できない限り、売却は認められません。」

銀行は資金の回収を行う機関であり、不動産売買の専門家ではありません。そのため、「今のあなたの家がいくらで売れそうか」という一番重要な相場価格は教えてくれないのです。

そればかりか、相談したことで「資金繰りに困っているのかもしれない」と見なされ、余計な確認作業が発生することもあります。

まず最初に向き合うべきは銀行ではなく、「不動産市場における自分の家の価値」です。

住宅ローン中の売却で避けて通れない「抵当権抹消」の仕組み

住宅ローンが残っている家を売るには、金融機関と法律のルール上、クリアしなければならない条件があります。それが「抵当権（ていとうけん）の抹消」です。

買主に家を引き渡す当日に、ローンを全額完済する

家を買うときに住宅ローンを組むと、銀行は対象の土地と建物に「抵当権」を設定します。これは簡単に言うと「万が一返済が滞った場合、銀行がその家を競売にかけて資金を回収する権利」のことです。

抵当権がついたままの家を買いたいと思う買主はいません。そのため、家を売るための絶対条件は「買主に家を引き渡すその日に、ローンの残債を全額返済し、抵当権を外してもらうこと」となります。

手元に現金がなくても大丈夫！実際の引き渡しプロセス

「全額一括完済と言われても、そんな大金は手元にない…」と不安になる必要はありません。

実務では、自分の貯金から出すのではなく、「買主から支払われる売却代金」を使ってその場でローンを一括完済するという流れをとります。

【決済・引き渡し当日の流れ】

関係者が集合：売主・買主・不動産会社の担当者・銀行担当者・司法書士が銀行の応接室などに集まります。
売却代金の振り込み：買主から売主の口座へ、家の売却代金が振り込まれます。
ローンの即時完済：着金が確認でき次第、そのまま口座からローンの残債が引き落とされ、完済手続きが行われます。
抵当権の抹消：完済を確認した銀行から司法書士へ書類が渡され、法務局で抵当権を抹消する手続きを行います。

この一連の流れは30分ほどでスムーズに完了するため、事前になんの資金も用意しておく必要はありません。円もの現金を工面する必要はありません。売却代金の力で借金を相殺する、これがローン中の家を売る実務の真実です。

あなたの家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」の冷酷な損益分岐点

売却代金でローンを完済する際、あなたの家がどちらの状態になるかによって、売却後の状況が大きく変わります。

アンダーローン：売却価格が残債を上回り、手元に「現金」が残るシチュエーション

ローン中の家を売る上で、最もスマートなパターンと言えるのが、あなたの家の売却価格が、残っている住宅ローンの残高を大きく上回る「アンダーローン」の状態です。

【例】家の売却価格（3,000万円）＞ローンの残債（2,600万円）＝＋400万円の売却益

この場合、売却代金だけで銀行の借金は100%綺麗に消滅するため、銀行の許可を事前に貰う必要すらありません。事後報告で一括返済の手続きを踏むだけで、抵当権は一瞬で抹消されます。

さらに、諸経費を引き算した後に手元に残った数百万円の「お釣り（現金）」は、すべてあなたの自由な財産となります。次の新居の頭金にするのも、子どもの教育資金や老後の貯蓄口座に丸ごと回すのも完全に自由であり、最も理想的な引き算の着地です。

オーバーローン：家を高く売っても借金が残り、自己資金の持ち出しが必要なシチュエーション

一方で、売主が最も警戒し、夜も眠れないほどの不安を抱える原因となるのが、家を市場の相場通りに売ったとしても、ローンの残高を相殺しきれない「オーバーローン」の状態です。

【例】家の売却価格（2,200万円）＜ローンの残債（2,600万円）＝ -400万円の借金残り

銀行は、1円でもローンが残っている状態では、絶対に抵当権の抹消を認めません。つまり、売却代金の2,200万円だけでは足りない差額の「400万円」を、あなた自身の個人的な手元の貯金（自己資金）から一括で引き出して銀行の口座に足し算しなければ、不動産の引き渡し契約そのものが法律上、不成立となります。手元に現金がない場合は、普通の売却ルートが完全に閉ざされてしまうという、極めて過酷なシチュエーションです。

【重要】不動産屋1社の言い値で決めると、本来ならアンダーローンの家もオーバーローンへ転落する

ここで、多くの人が無知ゆえにハズレ業者に騙されてしまう「最大の落とし穴」を解説します。

あなたの家がアンダーローンになるか、オーバーローンになるかの損益分岐点は、家の性能だけで決まるのではありません。

「どの不動産会社に査定を依頼したか」という選択で100%決まります。

不動産の査定額には、法律で定められた定価が一切存在しません。

A社が「あなたの家は売りづらいエリアだから、2,300万円（オーバーローン）が限界です」と冷たく提示してきた物件であっても、売却ルートや顧客ストックの強いB社が査定を行えば「この間取りなら今の市場なら2,800万円（アンダーローン）で確実に売れます！」という、数百万円単位の格差が生まれることは珍しくありません

他社との比較を怠り、1社目の不動産屋の低い査定書を真に受けて媒介契約を結んでしまう行為は、本来なら借金をゼロにして手元に現金を残せたはずなのに、自らの手で「オーバーローンの借金地獄」へ叩き落とす、最悪の選択肢であることを知っておきましょう。

ローンが残っている家を売る手順・やることリスト5ステップ

住宅ローン途中で家の売却を成功させるための、正しいロードマップをお伝えします。

ステップ1：住宅ローンの「正確な残り残高」をウェブの残高証明書で確認する

ローン中の家を売る作戦の第一歩は、現在の敵（借金）の正確な数字を把握することです。

毎年10月頃に銀行から自宅へ郵送されてくる「住宅ローン年末残高証明書」を引っ張り出すか、ローンを借りている金融機関のマイページ（ウェブネットバンキング）へログインし、「今この瞬間に一括返済するとしたら、元金は残り何円あるのか」の最新の確定数字を1円単位でノートに書き出してください。この残債の数字こそが、あなたが売却活動で超えなければならない「絶対的な防衛ライン（引き算の基準）」となります。

ステップ2：不動産一括査定を使い、今の家が市場で「最高いくらで売れるか」を可視化する

残債の数字が分かったら、あなたの家の「本物の売却価値」を査定します。この時、駅前の不動産屋へふらりと相談に行ったり、家を購入した時の営業マンに査定を丸投げしてはいけません。

スマホを開き、大手から地元の精鋭会社まで複数社を同じ土俵に立たせて競わせる「不動産一括査定サービス」を利用してください。複数の会社が提示してきた査定書を机の上に並べて天秤にかけることで初めて、あなたの家の「限界最高の売却最高額」が1円単位で可視化されます。

ステップ3：仲介手数料や登記費用などの「諸費用（引き算）」を計算し、手残り額を逆算する

不動産一括査定によって「我が家は3,000万円で売れる」という最高値のカードが手に入ったら、そこから不動産取引にかかる「目に見えない諸費用」の引き算を行います。

家を売るためには、不動産会社へ支払う仲介手数料（物件価格の3%＋6万円＋消費税）や、抵当権抹消のための司法書士への報酬（約2万〜3万円）、銀行へ支払う一括返済手数料（約1万〜3万円）など、物件価格の約4%〜5%前後の諸費用が確実に発生します。

【例】売却査定額（3,000万） − 諸費用（約130万） − ローン残債（2,600万） ＝【手残り現金270万円】

この逆算の引き算を行い、最終的な手残り額がプラス（アンダーローン）になることを契約の前にあらかじめ確認しておくことこそが、失敗確率をゼロにすることが可能です。

ステップ4：不動産会社と媒介契約を結び、残債を一括完済できる価格で売り出す

計算の結果、安全にローンが消滅することが確定したら、一括査定で比較した複数社の中から最も売却提案力が高く、信頼できる担当者を選び、正式に「媒介契約（ばいかいけいやく）」を締結します。

売り出し価格を設定する際は、担当者と綿密なシミュレーションを行い、必ず「値引き交渉をされるリスク」を見越して、ローンの残債と諸費用を100%上回る強気な挑戦的な数字で市場に公開するのが鉄則です。ライバル他社の査定データを武器に持っていれば、買い手側の値引き要求に対しても強気な姿勢で主導権を握り続けることができます。

ステップ5：買主からの売却代金の着金と同時にローンを完済し、鍵を引き渡す

不動産会社の強力な販売ルートによって優良な買主が見つかったら、売買契約を交わし、最終的な「決済・引き渡し」の日を迎えます。

先述の通り、ローンを借りている銀行の応接室に当事者が集まり、買主からの売却代金の着金と同時に、あなたの住宅ローンは一瞬で全額一括完済されます。銀行から手渡された抵当権抹消書類を司法書士が法務局へ提出し、あなたが買主へ新居の鍵を手渡した瞬間に、すべての手続きが完了。あなたの肩に重くのしかかっていた何千万円もの借金の呪縛は、この日を境に完全にこの世から消滅し、クリーンな自由の身となります。

【事例公開】ローン残債2,600万の家を一括査定で3,000万で売り、400万の現金を残したAさんの成功談

地方都市の分譲一戸建てを購入して5年、会社員のAさん（38歳・男性）夫婦は、急な本社への転勤辞令と、近年の変動金利の上昇局面を前に、マイホームの売却を決意しました。

住宅ローンの残債が「2,600万円」丸ごと残っており、焦ったAさんは駅前にある大手不動産会社の店舗へ相談に行きました。

しかし、窓口の担当者から提示された査定額は冷酷なものでした。

「築年数とエリアの需要を考えると、2,400万円が限界の成約相場ですね。ローンが200万円残ってしまいますが、手元の貯金から一括で補填して完済すれば売却できますよ」

と、当然のようにオーバーローンの自己資金持ち出しを要求されたのです。

諦めきれなかったAさんは契約を思い留まり、スマホから「不動産一括査定」を利用して複数社に査定を依頼しました。すると、驚くべき違いが出たのです。

項目	1社目の店舗へ直接行った場合	一括査定で比較した場合	差額・結果
査定結果の数	1社のみ	5社比較	選択肢が大幅に増加
提示された最高額	2,400万円	2,980万円	＋580万円の差
ローンの返済方法	貯金から200万円持ち出し	売却代金だけで全額完済	自己資金の減額を回避
最終的な手残り	200万円の赤字	約400万円の現金が残る	大きなプラスへ

一括査定を通じて出会ったB社は、そのエリアで一戸建てを探している買主の顧客を抱えており、売り出して間もなく3,000万円での成約を実現してくれました。

2,600万円のローンを完済できただけでなく、諸費用を差し引いても手元に約400万円の現金を残すことができたのです。

Aさんのコメント：「もし最初の不動産屋の言う通りに契約していたら、200万円の貯金を失うところでした。諦めずに複数社の意見を聞いて本当によかったです。」をチャラにした上で大金を残し、最高の形で新しい生活をスタートできました」と笑顔で振り返っています。

▼あなたの家が「売れる本当の最高値」を確認してください
事例のAさん夫婦のように、住宅ローンが残っている家を手放すなら、取るべき行動は極めてシンプルです。
なるべく高く売るために、まずは複数の不動産会社に査定依頼をして相場と最高査定額を調べること！
最初の手順を掛け違えて、数年後に「オーバーローンで家が売れず、金利上昇の返済苦で老後破産へ向かう」という最悪のシナリオを未然に防ぐために、あなたの家の価値を今すぐチェックしてみましょう。
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ローン中の売却で絶対にやってはいけない3つのNG行為

大切な資産を守るために、次の3つの誤りは絶対に避けてください。

NG行為1：相場を調べずに銀行へ相談に行く

何度も伝えている通り、知識を持たずに銀行へ行っても主導権を握られてしまいます。

まず一括査定で「自分の家がいくらで売れそうか」という根拠を揃えてから、一括返済の手続きとして銀行へ連絡するのが正しい手順です。

NG行為2：家が売れる前に「新居の購入契約」をする

買い替えをする際、今の家が売れていないのに新居の購入契約を先行させるのは大変危険です。

売却が長引いた場合、旧居と新居の「二重ローン（ダブルローン）」状態になり、毎月の返済で家計が破綻してしまうリスクがあります。まずは現在の住まいの売却（または売却の目途立て）を優先しましょう。

NG行為3：1社だけに査定を頼み、そのまま契約してしまう

不動産業界には、最初に相談を受けた会社が売却枠を囲い込んでしまうケースがあります。

知識や販売力の乏しい担当者に当たってしまうと、相場より安く買い叩かれる恐れがあります。最初の段階で必ず複数社を比較検討しましょう。

オーバーローンで資金が足りない場合の3つの対処法

複数社に査定を試みてもローンの残高に届かず、どうしてもオーバーローンになってしまう場合の解決策は3つあります。

対処法1：自己資金や親からの援助で不足分を補填する

手元の預貯金や親族からの援助によって差額を用意できる場合は、現金を足して一括完済するのが一番シンプルで安全な方法です。

対処法2：住み替えローン（買い替えローン）を利用する

新しい家へ買い替える予定がある場合、新居の住宅ローンに「前の家の残りローン」を上乗せして借り入れる方法があります。手元資金がなくても引っ越しが可能になりますが、審査が厳しくなる点には注意が必要です。

対処法3：任意売却（にんいばいきゃく）を検討する

ローンの返済がすでに困難で、自己資金の補填も不可能な場合の最終手段です。専門家を挟んで金融機関と交渉し、特別に抵当権を外してもらって売却を進めます。競売を避け、売却後の残債についても無理のない分割払いに切り替えてもらう交渉を行います。

ローン中の家を売る｜よくある質問（FAQ）

住宅ローンを途中で売却する際、銀行への一括返済手数料や違約金はいくらかかりますか？

結論から言うと、ローンの途中で繰り上げ一括返済を行うからといって、携帯電話の解約のような高額な「違約金」を請求される心配は1%もありません。しかし、銀行に対する事務的な「一括返済手数料」が約1万〜3万円前後、発生します。

この手数料の額は、あなたが借りている金融機関（メガバンク、地方銀行、ネット銀行など）や、書面での手続きかインターネットバンキング経由の手続きかによって金額が異なります。ネット銀行などの場合、ウェブ上のマイページから一括返済の申請を行うことで、手数料を「完全無料（0円）」に抑えられるシチュエーションも多々あります。また、フラット35を利用している場合も一括返済の手数料は原則として無料です。諸費用を計算する上での誤差の範囲内ですので、大きな心配は不要です。

ペアローンや連帯保証人がついているローン中の家でも、離婚を理由にスムーズに売却できますか？

はい、ペアローンや夫婦どちらかが連帯保証人になっているローン中であっても、全く問題なく売却することが可能です。むしろ、「離婚届を出す前に一刻も早く売却して現金化すること」を最も強く推奨しています。

離婚後もペアローンの名義や連帯保証人の関係を引きずったまま別れてしまうと、将来元配偶者が失業や再婚を理由にローンの支払いをストップした瞬間に、銀行は連帯責任者であるあなたに対して「残りの全額を代わりに今すぐ払いなさい」と容赦なく請求を回してき、あなたの給料や財産が差し押さえられる最悪の老後破産トラブルへと発展します。離婚届に判コを捺す前に、一括査定を使って家を市場の最高値で即座に売却し、ローンを全額一括完済して、残った綺麗な現金を財産分与として口座に半分ずつ山分け（現金清算）することだけが、過去の負の遺産を100%完全に断ち切る唯一の正解です。

不動産一括査定を利用したことは、ローンを借りている銀行や近所の住民にバレてしまいますか？

いいえ、ネットの専用一括査定フォームから申し込んだ段階で、現在ローンを借りている銀行の担当者や、周囲の近隣住民、親戚に対してその事実が内緒のままバレるリスクはゼロ（0%）です。

不動産一括査定のデータは、各不動産会社の査定専門部署へ直接セキュアに暗号化されて届くため、外部に情報が漏れることはコンプライアンス上絶対にありません。また、備考欄に「売却計画の初期段階のため、まずは机上査定（データ査定）のみを希望。近隣や借り入れ銀行への配慮のため、自宅へのパンフレット郵送や突然の訪問、自宅電話への連絡は一切厳禁。連絡はすべて私の個人スマホのメールのみとする」と一言要望を書き込んでおけば、各不動産会社は完全に非公開で査定を行ってくれます。誰にも怪しまれることなく、安全にスマホの中だけで「我が家の本物の財産価値（数字）」を確認することが可能です。