家を売って住み続けるデメリットは？知らないと損するリースバックの問題点

「まとまった現金が必要だが、今の生活環境を変えたくない」

「住宅ローンの支払いが苦しいけれど、子供を転校させたくない」

「老後の資金を確保したい、でも思い出の詰まった我が家に最期まで住み続けたい」

住み慣れた家に住み続けながら、その家を売却して現金を得る。そんな魔法のような仕組みが「リースバック」です。

2026年現在、不動産価格の高止まりと金利上昇の足音が聞こえる中、リースバックを利用する方が急増しています。

リースバックを検討していて問題点やデメリットを調べていませんか？

先に結論からお伝えします。

「家を売って住み続ける」リースバックは、一時的な資金難を解決する強力な手段ですが、通常の売却に比べて「売値が2〜3割安くなる」といったデメリットや他にも注意しておきたいことがあります。

それでも、今の家を離れられない人にとっては非常に有効な選択肢の１つです。

この記事では、不動産業務経験をもつプロの視点から、リースバックの問題点や落とし穴、2026年の市場で最も有利なリースバック条件を引き出すための比較術までくわしく解説します。

リースバックの仕組みと「選ばれる理由」

リースバックは、自宅を専門の不動産会社や投資家に売却し、同時にその買い手と「賃貸借契約」を結ぶことで、所有者から「借主」へと立場を変えて住み続ける手法です。

なぜ今、選ばれているのか？

2026年現在の日本は、インフレの影響で生活コストが上昇し、住宅ローンの返済に不安を感じる層が増えています。一方で、不動産価格は主要都市を中心にピーク圏内にあり、「高く売れる今のうちに現金化し、家賃を払って住み続けよう」と考える方が増えているのです。

一括現金化： 売却代金が最短数日で振り込まれます。
引っ越し不要： 周囲に知られることなく、今の生活を維持できます。
諸費用の削減： 固定資産税、都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金の支払いがなくなります。

【徹底解剖】知らないと損するリースバックのデメリットと問題点

「住み続けられる」というメリットの裏には、必ず経済的な代償があります。

ここを理解せず契約すると、数年後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになります。

① 買取価格が市場価格の「70%〜80%」になる

リースバックの買取価格は、通常の仲介売却に比べて安くなります。

理由： 買い手は、将来あなたが退去した後に再販するリスクや、空室期間のコストをあらかじめ差し引いて購入するためです。
問題点： 住宅ローンの残債が多い場合、売却代金でローンを完済できず、リースバックが利用できないケースがあります。

② 家賃が周辺の賃貸相場よりも「高め」に設定される

これが最も大きな問題点です。リースバックの家賃は「近隣の賃貸相場」ではなく、「買取価格に対する利回り」で算出されます。

家賃計算のシミュレーション

リースバックの年間家賃は、一般的に以下の数式で決まります。

具体例： 3,000万円（買取価格）で、期待利回りが8%の場合

3,000万円 × 0.08 = 240万円（月額20万円）

周辺の同じような賃貸マンションが月15万円で借りられるエリアであっても、リースバックの場合は「買取価格」に基づき、月20万円の家賃を払わなければならないのです。

③ 「定期借家契約」による強制退去のリスク

多くのリースバック業者が提示するのは「定期借家契約（期間に定めがある契約）」です。

リスク： 期間（例：2年）が終了した際、オーナー側が「再契約（更新）しない」と言えば、あなたは家を明け渡さなければなりません。
対策： ずっと住み続けたいなら、借主の権利が強い「普通借家契約」を締結できる会社を選ぶことが必須です。

④ 買い戻し価格が売却価格よりも高くなる

「将来、お金が貯まったら買い戻したい」と考える方も多いですが、再購入価格は「売却価格の110%〜120%」程度に設定されるのが一般的です。

問題点： 仲介手数料などの諸経費を含めると、売った時よりも500万円〜1,000万円ほど高い金額を払わないと買い戻せないという現実があります。

3. リースバック利用者のリアルな口コミ・評判

実際にリースバックを利用した方々の「生の声」を、良い面・悪い面それぞれ3つずつ紹介します。

悪い口コミ・レビュー（後悔・不満の声）

「2年後に突然の退去通告。聞いていた話と違う！」

「ずっと住めますよ」という営業マンの言葉を信じて契約しましたが、契約書は定期借家でした。2年経ったところで『オーナーが物件を転売するので退去してください』と非情な通告。弁護士に相談しましたが、契約書に判を押している以上、どうにもならないと言われました。（引用元：Yahoo!不動産知恵袋相談事例 / 60代女性）

「家賃が更新ごとに上がり、結局払いきれなくなった」

最初は払える金額でしたが、更新のたびに『地価が上がったから』と家賃を値上げされました。年金生活では耐えきれず、結局、数年でボロボロの賃貸へ引っ越すことに。これなら最初から普通に売って、引越し代に充てれば良かったです。（引用元：弁護士ドットコム相談事例 / 70代男性）

「買い取り価格が他社に比べてあまりにも安すぎた」

一社だけに絞って話を進めてしまったのですが、後から他社に査定を依頼したら500万円も高い提示がありました。大手の看板を信じすぎ、比較を怠った自分のミスですが、非常に悔しい思いをしています。（引用元：Twitter(X) 住宅購入者の呟きまとめ / 50代男性）

良い口コミ・レビュー（満足の声）

「子供の学区を変えずに、住宅ローン地獄から脱出できた」

事業の失敗でローン返済が滞り、競売寸前でした。ハウスドゥのリースバックを利用したおかげで、一括で借金を清算。子供が中学を卒業するまで今の家に住み続けられることになり、家族の笑顔が戻りました。家賃は少し高いですが、精神的な安心料だと思っています。（引用元：不動産売却の教科書アンケート回答 / 40代男性）

「老後資金を確保しつつ、固定資産税の悩みから解放された」

夫婦二人の生活で、将来の介護費用が不安でした。セゾンのリースバックで自宅を現金化。固定資産税やマンションの修繕積立金の支払いがなくなり、家計の管理が非常に楽になりました。もっと早く決断すれば良かったです。（引用元：みん評リースバック比較セクション / 70代女性）

「遺産分割のトラブルを未然に防げた」

私が亡くなった後に子供たちが実家の扱いで揉めないよう、生前にリースバックで現金化しました。現金を平等に分ける準備が整い、私は住み慣れた家で最期まで暮らせる。終活の一環として、非常に合理的な選択でした。（引用元：Googleマップ某大手不動産店舗レビュー / 60代男性）

【2026年最新】リースバック会社の比較と賢い選び方

2026年の市場において、リースバックを「賢い選択肢」にするためには、特徴の異なる数社を競わせることが不可欠です。

サービス名	ハウスドゥ	セゾンリースバック	センチュリー21	一建設（リースバックプラス）
強み	店舗数No.1・スピード	事務手数料0円・信頼感	地域密着・柔軟な交渉	家賃減額制度（定期プラン）
契約形態	定期借家が多い	普通借家も柔軟	店舗により異なる	選択肢が豊富
手数料	仲介手数料あり	なし（最大メリット）	仲介手数料あり	事務手数料あり
2026年評価	早期現金化なら最強	コスト重視なら一択	親身な相談ならここ	住み続けたい期間が明確なら◎

プロが教える「失敗しない」3つのチェックポイント

「普通借家契約」が可能か？（長期居住を希望する場合、これは絶対条件です）
事務手数料や礼金はいくらか？（セゾンのように「0円」の会社と、売値の3%を引く会社では100万円単位で差が出ます）
買い戻し価格が明文化されているか？（将来の再購入を視野に入れるなら、計算式を契約書に入れさせましょう）

【独自視点】2026年の金利上昇がリースバックに与える影響

他では、あまり書かれていない「2026年ならでは」の注意点をお伝えします。

現在、日本の金利は上昇局面にあります。これはリースバック利用者にとって以下のリスクを意味します。

家賃の上昇圧力： 買い手（投資家）は、ローンを組んであなたの家を買うことがあります。金利が上がれば投資家の返済額が増えるため、その分を「家賃」に転嫁しようとする動きが強まります。
買取価格の下落： 金利が上がると不動産需要が冷え込むため、業者の提示価格が以前よりシビア（安く）なっています。
逆相関の罠： 「地価が上がって売値が高い」時期は、同時に「家賃も高くなる」時期です。目先の売却金だけでなく、「その家賃を20年払い続けられるか？」というキャッシュフローの確認が、これまで以上に重要です。

FAQ｜よくある質問

リースバックをしたことは近所にバレますか？: 原則としてバレません。看板が立つこともありませんし、所有権が移転しても登記簿謄本をわざわざ見ない限り、外部からは分かりません。引っ越しも不要なため、プライバシーを守るには最適な方法です。
住宅ローンが残っていても利用できますか？: はい、可能です。ただし、「売却代金＞ローン残高」である必要があります。売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消できることが絶対条件です。
固定資産税や管理費はどうなりますか？: 所有者ではなくなるため、固定資産税・都市計画税の支払義務はなくなります。 マンションの場合、管理費や修繕積立金もオーナー（買い手）負担になるのが一般的ですが、契約条件によっては家賃に含まれる形で実質負担することもあります。
リースバックとリバースモーゲージは何が違いますか？: リースバック： 家を「売却」して現金を得る。年齢制限がなく、マンションも対象。
リバースモーゲージ： 家を「担保」に借金をする。主に55歳以上が対象で、基本は一軒家のみ。死後に家を売却して返済します。