リースバックとリバースモーゲージの違いを比較｜後悔しないのはどっち？【完全ガイド】

この記事は、宅建士資格を保有し、元大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

自宅を活かして老後資金を作る方法として、よく名前が挙がる「リースバック」と「リバースモーゲージ」。

どちらも「今の家にそのまま住み続けられる」という共通点があるせいで、「結局この2つの違いは何？」「比較するとどっちが得なの？」と決断を後回しにしてしまっている方は多いのではないでしょうか。

老後資金の確保や住宅ローンの整理を考えるとき、自宅を手放さずに資金を作れるこの2つの方法はとても魅力的に見えます。

ただ、仕組みをきちんと理解しないまま契約してしまうと、数年後に「こんなはずじゃなかった…」と住まいを失いかねないリスクもあるんです。

この記事では、不動産の実務経験と専門知識を掛け合わせた視点で、リースバックとリバースモーゲージの違いを5つの指標で比較し、それぞれのメリット・デメリットを整理しながら、あなたにとってどっちが正解なのかを判断できるところまで一緒に見ていきます。

【この記事の結論(30秒でわかる違い)】

リースバック =「家を売る」こと。 家を売った代金を一括で受け取り、その後は家賃を払って住み続けます。
リバースモーゲージ =「家を担保にお金を借りる」こと。 毎月は利息のみを払い、亡くなったときに家を売って一括返済します。
住宅ローンの残債が多い・金利上昇リスクを避けたい方 → リースバックが有利
所有権を残したまま少額の生活費を確保したい方(主に55歳以上) → リバースモーゲージが有利

リースバックとリバースモーゲージの違いを一言で言うと

この2つは名前の響きが似ているだけで、仕組みはまったく逆の方向を向いています。

リースバックは、家を売却してまとまった現金を得る「資産の現金化」です。家は自分のものではなくなりますが、その分大きなお金が手元に入り、住宅ローンもその場で消えます。

一方、リバースモーゲージは、家を担保にして銀行からお金を借りる「生涯にわたる借金」です。家の名義は自分のままですが、借入金に対する利息を払い続ける義務が生まれ、最終的にはあなたが亡くなった後、銀行が家を売却して借金を清算します。

つまり、「売却」か「借金」か――この前提の違いこそが、その後のすべての支出やリスクの差を生む根本的な原因になります。

そもそもリースバックとは？仕組みをおさらい

リースバックとは、正式名称を「セール&リースバック」といい、自宅をリースバック会社や投資家に売却したうえで、買主と賃貸借契約を結び、家賃を払って同じ家に住み続ける仕組みです。

不動産の「売買」がベースなので、銀行融資のような年齢制限や厳しい属性審査はなく、現金を急いで用意したい方や、ローンが残っている方に向いている手法です。将来的に「やっぱり買い戻したい」という場合は、契約に再売買特約をつけておくことで、買い戻しができるケースもあります。

そもそもリバースモーゲージとは？仕組みをおさらい

リバースモーゲージとは、自宅(主に土地の評価額)を担保にして、銀行などの金融機関からお金を借りる仕組みです。

「リバース(逆)」という名前の通り、通常のローンが「お金を借りて毎月元金と利息を返す」のに対し、リバースモーゲージは「毎月は利息だけを払い、元金の返済は亡くなったときに先送りする」という逆の流れになっています。

公的な制度として「リ・バース60」と呼ばれるタイプもあり、満60歳以上の方を対象に、住宅のリフォームや建て替え資金として活用されることが多いです。所有権を残したまま資金を得られる安心感が、この仕組みの一番の魅力です。

【一覧表】リースバックとリバースモーゲージの違いを比較

基礎知識を踏まえたうえで、両者の違いを一覧表で比較してみましょう。

比較の全体像をつかむには、まずこの表を見るのが一番わかりやすいです。

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
取引の種類	不動産の売却	融資(借金)
所有権	買主に移る(自分は賃借人になる)	自分のまま維持される
得られるお金の性質	売却代金(使途自由)	借入金(使途制限ありの場合が多い)
毎月の支払い	家賃(原則固定)	利息のみ(変動金利が多い)
年齢制限	原則なし	50歳または55歳以上が一般的
対象物件	戸建て・マンションともに幅広く対応	主に首都圏の戸建てなど資産価値の高い物件
住める期間	契約形態による(定期借家は要注意)	原則、亡くなるまでの終身
金利上昇の影響	受けない	受ける(利息負担が増える可能性)
相続への影響	家は残らない(相続トラブルは生じにくい)	残債次第で相続人が負担する場合もある

こうして並べると、「資金をすぐに自由に使いたいか」「所有権を残して少額の資金を確保したいか」という、目的の違いがそのまま選択の分かれ道になっていることがわかります。

リースバックとリバースモーゲージを5つの指標で徹底比較

一覧表だけではつかみにくい「実務上のリアルな違い」を、5つの指標でさらに詳しく見ていきましょう。

指標1:お金の性質の違い ―「売却代金」か「融資」か

リースバックで得られる現金は、不動産の正式な「売却代金」です。使い道に制限はなく、住宅ローンの返済、生活費、医療費、子どもの結婚資金援助など、何にでも自由に使えます。

一方、リバースモーゲージで得られるお金は銀行からの「融資(借入金)」です。金融機関によっては「生活資金やリフォーム代には使えるが、事業資金や投資、他社ローンの一括返済には使えない」といった資金使途の制限がかかっているケースが少なくありません。

指標2:毎月の支払いの違い ―「家賃」か「利息」か

リースバックを選んだ場合、毎月支払うのは新しい所有者(オーナー)への「家賃」です。家賃は売却価格に対する利回り計算で決まるため、景気や金利の変動で急に跳ね上がるようなことは基本的にありません。

リバースモーゲージの場合、毎月支払うのは借入元金に対する「利息のみ」です。元金の返済自体は亡くなるまで先送りできるので、一見すると負担は軽く感じます。ですが、リバースモーゲージの多くは変動金利のため、世の中の金利が上がれば、毎月の利息支払額も想定以上に膨らんでいくという現実的なリスクを抱えています。

指標3:利用条件の違い ― 年齢制限や物件の審査基準

リバースモーゲージは銀行の融資審査が前提のため、条件はかなり厳しめです。一般的に「契約時の年齢が50歳または55歳以上」という制限があり、さらに「将来確実に高値で売れる家であること」が前提になるため、資産価値の高い首都圏の駅近一戸建てなどに限られがちです。地方の物件やマンションは審査で通らないケースも目立ちますし、年金収入を含めた名義人の収入も細かくチェックされます。

対してリースバックは不動産の売買なので、名義人の年齢制限は基本的になく、無職でも利用できます。 地方の戸建てでも分譲マンションでも、買い手が見つかれば取引が成立する間口の広さが特徴です。

指標4:住み続けられる期間の違い ― 定期借家か、終身契約か

リバースモーゲージは基本的に「名義人が亡くなるまで」の終身契約です。生きている間に銀行から追い出される心配はありません。

リースバックの場合は、結ぶ賃貸契約の形態によって期間が変わります。自動更新ができない「定期借家契約」だと、契約期間(2〜3年など)が満了するタイミングでオーナー側から再契約を断られ、退去を求められるリスクがあります。長く住み続けたいなら、契約時に「再契約の確約特約」を書面でしっかり残しておくことが欠かせません。

指標5:相続への影響の違い ― 家を遺せるか、現金で清算するか

リースバックは契約時点で家をすでに売却しているため、亡くなったときに子どもたちが相続する「実家」はもう存在しません。その代わり、「実家を誰が継ぐか」という相続トラブルの種を未然に防げるというメリットがあります。

リバースモーゲージの場合、亡くなった時点で銀行が家を売却し、その代金で借入金を一括返済します。家が想定より高く売れて返済後にお金が残れば、それは子どもたちが遺産として受け取れます。逆に、家が安くしか売れず借金が残ってしまった場合は、相続人がその残債を負担しなければならないケースもあるので、ここは慎重に考えておきたいポイントです。

メリット・デメリットを整理して、どっちを選ぶべきか考える

5つの指標を踏まえて、それぞれのメリット・デメリットをシンプルに整理しておきます。

リースバックの3つの大きなメリットと、知っておきたい注意点

住宅ローンの残債を、売却代金で一気に完済できる(ローン破綻の心配がなくなる)
売却代金がまとまって入るので、使い道に困らない現金を確保できる
「売却」である以上、今後どれだけ金利が上がっても毎月の支払いには影響しない(金利リスクを実質ゼロにできる)

一方で、知っておきたい注意点もあります。売却価格が市場相場の7〜8割程度になりやすいこと、そして家賃の支払いは生きている限り続くため、長く住むほど手元の現金は少しずつ目減りしていくことは、トレードオフとして頭に入れておきましょう。

リバースモーゲージの2つの手軽なメリットと、金利上昇局面の落とし穴

家を売らないため、生きている間は所有権(名義)をそのまま維持できる
毎月の支払いが「利息のみ」で済むため、初期の出費をかなり抑えられる

ただし、近年の金利上昇局面では、リバースモーゲージには見過ごせない落とし穴もあります。「変動金利の上昇リスク」と「担保価値の見直し(担保割れ)リスク」です。

金利が上がると、毎月の利息負担が想定の2倍、3倍に膨らむことがあります。さらに、数年ごとの再評価で地価が下がっていると判断されると、銀行から「担保価値が下がったので、借入金のうち300万円をすぐに返済してください」と求められることもあり、これが生きている間の老後破産につながる深刻なリスクとして知られています。

タイプ別診断｜結局どっちが向いている?

ここまでの内容を、3つの質問でセルフチェックできる形にまとめました。当てはまる項目が多い方が、あなたに向いている選択肢です。

チェックA：こんな方は「リースバック」が向いています

住宅ローンの残債があり、早く完済して楽になりたい
まとまった現金を、用途を問わず今すぐ手元に置きたい
将来の金利上昇リスクを一切負いたくない
相続トラブルの火種を残したくない
物件が地方の戸建てやマンションで、年齢的に融資審査が不安

チェックB：こんな方は「リバースモーゲージ」が向いています

所有権(名義)は自分のまま残したい
必要な資金は毎月数万円程度のプラスアルファで十分
できれば家を子どもや孫に引き継がせたい
都心の駅近一戸建てなど、資産価値の高い物件を持っている
50歳以上で、年金などの安定収入がある

Aのチェックが多い方は、まずリースバックの見積もりを複数社から取って比較するところから始めるのがおすすめです。Bのチェックが多い方は、リバースモーゲージの融資条件を扱う銀行に相談しつつ、念のためリースバックの相場も確認しておくと、判断材料が増えて安心です。

シチュエーション別のおすすめと判断基準

住宅ローンの残債が多く、返済の負担を早くなくしたい場合

定年後も住宅ローンの返済が毎月10万円以上残っていて、今後の年金や給与だけでは生活が苦しくなりそうな場合は、リースバックを優先的に検討するのが現実的です。

リバースモーゲージは資金使途に制限があることが多く、他社の住宅ローンの一括返済に融資全額を使えない銀行も少なくありません。また融資が下りても、古い家の評価額ではローンの残債を相殺しきれないケースも多いです。

リースバックであれば、確定した売却代金を使って住宅ローンをその日のうちに完済し、抵当権を抹消できます。毎月の支払いを無理のない範囲の固定家賃に一本化することで、返済のプレッシャーから早く解放されます。

子どもに家を遺したいが、生活費に少しゆとりを持たせたい場合

「自分たちが亡くなった後はこの家を子どもや孫に引き継がせたい。ただ、生きている間の生活費や医療費として、毎月5万〜10万円ほどのゆとりが欲しい」というケースもあるでしょう。

この場合は、家を売却するリースバックではなく、リバースモーゲージ(または「リ・バース60」など)を第一候補にするのが合っています。

所有権はそのまま自分に残り、毎月の支払いも利息のみに抑えられるので、年金に少し上乗せする形で生活費を確保しながら暮らせます。将来、子どもたちが借入金を一括で完済できれば、実家をそのまま次の世代に引き継ぐことも可能です。

リースバックで老後資金にゆとりを持たせたご夫婦の例

住宅ローンの整理と老後資金、両方に悩んだ60代男性のケース

都内在住のYさん(60歳・男性)は、定年退職を迎えたタイミングで、自宅の住宅ローンがまだ400万円残っていることに頭を悩ませていました。老後資金も心もとなく、「銀行のリバースモーゲージなら安心だろう」と、まずはメガバンクの窓口に相談に行ったそうです。

ところが、銀行の提示は厳しいものでした。築26年の戸建てだったため建物の評価はほぼゼロ、土地の評価額も保守的に見積もられ、融資限度額は500万円が限界。そこからローン400万円を返済すると、手元に残る老後資金はわずか100万円です。担当者からは「金利は変動なので、今後の情勢によっては利息が増える可能性があります」とも説明されました。

「毎月ヒヤヒヤしながら借金生活を送るのは避けたい」と感じたYさんは、銀行の説明だけで決めずに、自宅から複数のリースバック専門会社の見積もりを取り寄せ、同じ条件で比較してみることにしました。

複数のリースバック会社を比較して見えてきたキャッシュフローの差

Yさんご夫婦が、知名度だけで銀行に即決せず、複数のリースバック会社を比較した結果は次のようになりました(※個別の条件により結果は変わります)。

比較項目	銀行のリバースモーゲージ	比較した上で選んだリースバック
初期に確保できた総額	500万円(融資枠)	1,500万円(売却代金)
住宅ローンの完済	400万円を相殺して終了	400万円を一括完済して終了
手元に残った老後資金	100万円(これ以上の借入は不可)	1,100万円(使い道は自由)
毎月の支払い名目	変動金利の利息(将来の上昇が不安)	固定の家賃(交渉で月9万円に)
将来の相続	子どもが借金の清算手続きをする必要がある	売却済みのため相続トラブルになりにくい

複数社を比較したことで、買取価格を1,500万円まで引き上げてもらうことができ、ローンを完済したうえで手元に1,100万円の自由に使える資金を残せました。家賃についても他社の見積もりを根拠に交渉し、月9万円まで抑えることができたそうです。

この例からわかるのは、「銀行が安心」「とりあえず大手に相談」という思い込みだけで決めてしまうと、本来得られたはずの選択肢を見逃してしまう可能性があるということです。

どちらを選ぶにしても、まず複数の条件を並べて比べてみることが、結果的に一番の安心材料になります。

▼自分にはどっちが良いのか？
「どっちが良いか」を悩む前に、あなた自身の家が「いくらの現金に変わるのか」を知っておくと、判断がぐっと楽になります。
→ [査定額を比較してみる] 家のリースバックで最初にやるべきこと

絶対に避けたい3つのNG行動

リースバックかリバースモーゲージかを選ぶ初期の段階で、知らないうちに陥りやすい失敗パターンを3つ紹介します。

NG行動1：リバースモーゲージの「金利上昇リスク」を軽く見てしまう

「毎月の支払いが利息だけで済むなら、リバースモーゲージの方が絶対お得」と決めつけて、変動金利の本当のリスクを計算に入れないのは避けたい行動です。

リバースモーゲージは、生きている間は借入元金が減りません。その状態で金利が1%、2%と上がっていくと、毎月の利息額は段々と膨らんでいきます。限られた年金収入の中で、高騰した利息をずっと払い続けるのは現実的に難しく、数年後に「利息が払えないので家を売却してほしい」と銀行から通知が来る…というのは、実際に起こり得るシナリオです。

NG行動2：1社だけの見積もりで、安値のまま契約してしまう

「金利リスクがないならリースバックにしよう」と決めたあと、たまたま見つけた1社の見積もりだけで「相場はこんなものか」と納得してサインしてしまうのも避けたい行動です。

リースバックの取引には法律で定められた一律の価格がありません。競合する会社がないと分かった時点で、買取価格を相場より低めに、家賃を高めに提示してくる可能性は十分にあります。比較対象となる見積もりを持たずに契約に進むのは、知らないうちに損をしてしまうリスクが高い選び方です。

NG行動3：予備知識なしに窓口へ行き、その場の流れで決めてしまう

「とりあえず近くの銀行や不動産屋で話を聞いてみよう」と、何の準備もせずに対面相談に行くのもおすすめできません。

最初に対応した担当者の説明が、その後の判断に強く影響することは少なくありません。社内の目標に追われている担当者や、リースバックの知識があまり深くない担当者に当たってしまうと、後から「やっぱり他社の条件も見たい」と思っても、軌道修正がしづらくなってしまいます。

まずはWeb上で複数社を比較できるサービスを使い、自宅で落ち着いて情報を整理してから、窓口に向かうのが安心です。

リースバックとリバースモーゲージ｜よくある質問(FAQ)

リースバックとリバースモーゲージ、違いを一言で言うと？: リースバックは「家を売る」、リバースモーゲージは「家を担保にお金を借りる」という違いです。前者は所有権が買主に移り、後者は所有権が自分に残ります。
リースバックとリバースモーゲージ、比較して結局どっちが得？: 「得かどうか」は目的によって変わります。まとまった現金を自由に使いたい・住宅ローンを早く完済したいならリースバック、所有権を残して少額の生活費を補いたいならリバースモーゲージが向いています。一概にどちらが得とは言えないため、ご自身の状況に当てはめて比較することが大切です。
リースバックとリバースモーゲージを両方利用することはできますか？: 基本的には、どちらか一方を選ぶ形になります。リースバックは家を売却してしまうため、その後にリバースモーゲージを組むことはできません。リバースモーゲージを利用中に資金が足りなくなった場合に、リースバックへ切り替えるという順番であれば検討の余地はありますが、契約内容によるため事前に専門家へ確認しましょう。
リバースモーゲージの「担保割れ」とは、どういう状態ですか？: 借りたお金(元金)や積み重なった利息の総額が、自宅の評価額(担保価値)を上回ってしまう状態のことです。リバースモーゲージでは数年ごとに銀行による土地の再評価が行われ、地価の下落や利息の蓄積によって担保割れが起きると、それ以上借りられなくなるだけでなく、「超えた分を今すぐ一括返済してください」と求められ、応じられない場合は家を競売にかけられる可能性もあります。
リースバックの家賃は、後から相場に合わせて値上げされることはありますか？: 基本的には、契約時に結ぶ賃貸借契約書で家賃が固定されるため、不動産会社の都合で一方的に値上げされることは原則ありません。ただし、契約書に「○年ごとに家賃を見直す」という条項が入っている場合は注意が必要です。契約の段階で「家賃は原則据え置き」という一文を書面に残してもらうと、後々のトラブル防止になります。
マンションの場合、リバースモーゲージとリースバックのどちらが利用しやすいですか？: 分譲マンションをお持ちの場合は、リースバックの方が利用しやすいのが実情です。リバースモーゲージは将来の売却で借金を清算する仕組みのため、銀行は経年劣化しにくい土地の価値を重視します。マンションは建物の価値の比重が大きく、築年数が経つほど評価が下がりやすいため、多くの銀行が対象を首都圏の一等地・築浅物件に限定しています。リースバックであれば、賃貸需要が見込める物件であれば、築年数を問わず買い取ってくれる専門会社が複数あります。