家のリースバックはデメリットしかない？リスクを無効化する4つの具体策

この記事は、宅建士資格を保有し、元大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「まとまった老後資金を確保したいけれど、住み慣れた我が家を離れるのは嫌だ…」

「住宅ローンを完済して、毎月の重い返済プレッシャーから解放されたい…」

その解決策として、家を売却してもそのまま賃貸として住み続けられる「リースバック」を検討し始めているのではないでしょうか。

しかし、いざネットで調べてみると、「リースバックはデメリットしかない」、「利用すると必ず後悔する」といった声もあるので不安になりますよね。

結論から申し上げます。

「リースバックはデメリットしかない」というのは、不動産業者の言いなりになり、1社だけの話を聞いて契約してしまった情報弱者たちの悲痛な叫びです。

なぜなら、リースバックに潜むリスクの9割は、その仕組みを正しく理解し、最初の情報収集段階で「複数の専門会社を徹底的に天秤にかける」ことによって完全にコントロールできるからです。

本記事では、不動産業界の裏側まで知り尽くしたプロの視点から、家をリースバックする際の「6つの致命的デメリット」の正体を分かりやすく解説。さらに、目先の甘い言葉に騙されず、あなたと家族が「最も高い価格で家を売り、最も安い家賃で住み続ける」ための具体的な防衛策をお伝えします。

【この記事の結論まとめ】

リースバックの最大のデメリットは、「買取価格が市場相場の約7割〜8割に下がる」という点です。
毎月支払う家賃は「買取価格」に比例して決まるため、高く売れすぎると家賃も高騰するという構造的な罠が存在します。
契約書にある「定期借家契約」のルールを誤解していると、数年後に家を強制退去させられるリスクがあります。
リースバックで後悔しないための鉄則は、いきなり1社で決めず、「事前に複数の専門会社の家賃・見積もりを徹底比較すること」です。

ネットの噂は本当？「リースバックはデメリットしかない」と恐怖を感じる売主の本音

「家を売っても今の暮らしは続く？」老後資金に悩む人が突き当たる不安の壁

手元の生活資金を増やしたいけれど、これまでの生活環境は変えたくないという気持ち、とてもよく分かります。

とくに、長年地域に根を張って暮らしてきた50代・60代にとって、住み慣れたマイホームを離れる引っ越しは、想像以上の精神的・体力的負担を伴いますよね。「近所の人に家を売ったことを知られたくない」「高齢の家族に環境の変化によるストレスを与えたくない」という事情もあります。

リースバックは、そうした「まとまった現金」と「現在の生活の維持」を同時に叶えてくれる救世主と言えるシステムです。

なぜ多くの人が家をリースバックした後に「こんなはずじゃなかった」と後悔するのか

それにもかかわらず、なぜ多くの人が契約した後に「こんなはずじゃなかった」と激しい後悔を抱くのでしょうか。

その根本的な原因は、リースバックを単なる「便利な資金調達の裏技」だと勘違いし、その裏側にある不動産取引の実情を理解しないまま飛びついてしまうことにあります。不動産会社からすれば、知識のない売主は格好のカモというわけです。

「思ったより手元にお金が残らなかった」「毎月の家賃が高すぎて生活が破綻した」という悲劇は、仕組みを知らないことによる「完全な人災」とも言えます。

そもそも家のリースバックとは？普通売却との決定的な3つの違い

リースバック（売却＋賃貸）の基本と仕組み

リースバックとは、あなたが所有している「家（不動産）」をリースバック専門会社や投資家に一旦売却し、まとまった売却代金を受け取った後、その新しい所有者（オーナー）と賃貸借契約を結ぶことで、毎月家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

一度の取引の中で「売却（不動産売買契約）」と「賃貸（賃貸借契約）」を同時に成立させる点に、このサービスの特殊性があります。

「所有権の喪失」「家賃の発生」「確定申告の義務」知っておくべき事実

通常の不動産売却とリースバックの間には、あなたのその後の生活を激変させる「3つの決定的な違い」が存在します。

所有権の完全な喪失：家を売却した瞬間に、その不動産の所有者はあなたではなくなります。
住宅ローンに代わる「家賃」の発生：これまでは自分の資産のために住宅ローンを払っていましたが、契約後は家賃を払い続けるシチュエーションに変わります。
売却益が出た場合の「確定申告」の義務：マイホームの売却によって利益（譲渡益）が出た場合は、翌年に確実な確定申告の手続きを行う必要があります。

これらは、家をリースバックする以上、絶対に受け入れなければならない厳しい現実です。

リースバックの真実を暴く！契約前に絶対知るべき「6つの致命的デメリット」

家をリースバックする際に、あなたが必ず背負うことになる「6つの致命的なデメリット」をプロの視点から徹底解説します。

デメリット1：買取価格が通常の不動産売却相場の「約7割〜8割」まで大幅に下がる

リースバックにおける最大の落とし穴は、家が市場価格（普通に仲介で売る場合の相場）よりも大幅に安く買い叩かれる点です。

一般的な不動産売却であれば市場価格の100%で売れますが、リースバックの買取価格は「市場相場の約7割〜8割」が上限の目安となります。なぜなら、買い手（不動産会社）は将来その物件を転売する際のリスクや、あなたが住んでいる期間中の資産価値の低下（経年劣化）をあらかじめ「引き算」して査定額を算出するからです。

「3,000万円の価値がある家が、2,100万円でしか売れなかった」という価格の目減りは、避けて通れない最大のデメリットです。

デメリット2：毎月の家賃（リース料）が周辺の賃貸相場よりも高く設定されやすい

「家が安く買い叩かれるなら、その分毎月の家賃も安くなるのでは？」と期待する方が多いですが、これは真逆です。

リースバックの家賃は、近隣の一般的な賃貸マンションの家賃相場とは一切関係なく、以下の数式によって自動的に決定されます。

【リースバックの家賃算出数式】

年間の家賃＝買取価格 × 期待利回り（一般的に約8%〜10%）

例えば、2,000万円で家を買い取られた場合、利回りが10%に設定されると年間の家賃は200万円となり、毎月の支払いは「約16.6万円」という非常に高額な家賃が請求されます。周辺の家賃相場が10万円のエリアであっても、この数式が優先されることは知っておきましょう。

デメリット3：定期借家契約の罠により、期間満了後に強制退去させられるリスクがある

リースバックで結ばれる賃貸契約の多くは、普通の賃貸とは異なり、自動更新ができない「定期借家契約（ていきしゃかけいやく）」です。

この契約形態の場合、契約期間（一般的に2年〜3年）が満了した瞬間に、法律上、契約は完全に終了します。不動産会社側が「この家を別の人に転売することが決まりました」と言えば、あなたはどれだけ「死ぬまでここに住みたい」と泣いて訴えても、期間満了日に荷物をまとめて家を追い出される（強制退去）という最悪の結末を迎えることになります。

「ずっと住み続けられる」という甘い言葉の裏にある、最も恐ろしい罠の正体がこれです。

デメリット4：将来の「買戻し価格」が売却した金額よりも高く設定されてしまう

「今は資金がカツカツだけれど、数年後にお金が貯まったら、この家を再び自分のものに買い戻したい」と願う売主は非常に多いです。

しかし、リースバックにおいて「売った金額と同じ価格で買い戻す」ことは、構造上100%不可能です。原則として、不動産会社が購入時に支払った諸経費や彼らの利益（マージン）が上乗せされるため、買戻し価格は「売却価格の1.2倍〜1.3倍程度」の高値に設定されます。

1,500万円で売った我が家を、数年後に1,900万円を出して買い戻さなければならないという不条理なルールが存在します。

デメリット5：自宅の所有権を失うため、リフォームや増改築を自由に行えなくなる

一度リースバックの契約が成立すると、その瞬間からあなたはその家の「オーナー」ではなく、ただの「借主」に変わります。

そのため、長年住む中で「壁を塗り替えたい」「キッチンを最新のものにリフォームしたい」「手すりをつけてバリアフリー化したい」と思っても、自分の判断で工事を行うことは一切できません。必ず新しい所有者（不動産会社）の許可が必要となり、許可が出たとしても、退去時には「元の状態に戻して出ていくこと（原状回復義務）」を求められるリスクがあります。

家のカスタマイズの自由度が完全に失われる点も、大きなストレスの原因となります。

デメリット6：マンションの場合、家賃とは別に管理費や修繕積立金を請求されるケースがある

分譲マンションをリースバックする際に見落としがちなのが、毎月の家賃の他に発生する「特有の維持費」の取り扱いです。

所有権が移ったため、本来であれば管理費や修繕積立金、固定資産税は新しいオーナーが支払うべきですが、リースバックの特約（契約書の裏ルール）によって、「管理費と修繕積立金は、引き続き居住者（あなた）が負担すること」と定められているケースが多々あります。

高額な家賃に加えて、毎月3万〜4万円のマンション維持費がそのまま請求され続け、家計の引き算が合わなくなる失敗パターンが後を絶ちません。

デメリットしかないを覆す！リスクを完全に無効化する4つのプロの具体策

「リースバックはデメリットしかない、絶対に辞めるべきだ」と絶望する必要はありません！

これらのリスクを無効化するための4つのプロの具体策を伝授します。

対策1：複数のリースバック専門会社に見積もりを依頼し「家賃の最安値」を競わせる

リースバックの最大の防衛策は、最初から1社だけに絞らず、複数の専門会社の見積もり（査定額と家賃）を一括で取り寄せ、徹底的に比較することです。

先述の通り、家賃は不動産会社が設定する「利回り（%）」によって100%決まります。この利回りの基準は会社によって驚くほど異なり、A社が「利回り10%（家賃15万円）」と提示した物件に対し、B社が「利回り6%（家賃9万円）」という、条件の違いは不動産業界では珍しくありません。

複数の会社を同じ土俵に立たせて競争させることだけが、買取価格を上げ、家賃を限界まで下げる唯一の突破口となります。

対策2：周辺の一般的な家賃相場データを武器に「家賃の減額交渉」を仕掛ける

不動産会社から提示された最初の家賃設定を、言われるがままに受け入れてサインしてはいけません。

スマホを使って、あなたの家の周囲にある「似たような広さ・築年数の賃貸マンションの家賃相場」のデータを事前に集めておきましょう。そして交渉の場で、「近くの賃貸相場が10万円なのに、この家の家賃15万円は高すぎます。利回りを下げて、月11万円に抑えてくれませんか？」と、論理的な減額交渉を仕掛けるのです。

対抗馬の見積もりと相場データという「武器」を持っていれば、会社側も家賃を下げざるを得なくなります。

対策3：再契約の確約条項（特約）を契約書に明文化し、一生住める権利を守る

定期借家契約で心配な「契約満了による退去リスク」をなくすためには、契約書の内容を事前にしっかり確認し、対策しておくことが重要です。

契約締結前に、契約書へ以下の特約条項を必ず明記してください。

「借主（あなた）が希望する限り、期間満了後もオーナー側は拒否することなく、必ず同条件で再契約（更新）を締結するものとする」

大手の不動産会社であっても、この特約に応じている良心的な会社は存在します。この一筆があるだけで、あなたは死ぬまで安心して今の家に住み続ける権利を獲得できます。

対策4：手元に残す一括金と毎月の支払いの「キャッシュフロー」をミリ単位で逆算する

リースバックで大損したり老後破産する人の共通点は、目先の「一括で入ってくる大金」に目を奪われ、毎月のシチュエーションを計算していない点にあります。

【老後破産を防ぐミリ単位の逆算数式】

手元に入る売却代金＞（毎月の家賃＋生活費 − 年金収入） × 想定する居住年数

売却して得た現金を何年かけて家賃として消費していくのか、自分の年金収入と天秤にかけてノートに人生のキャッシュフローを書き出しておくことが重要です。

この計算を行い、「手元の現金が底を突く前に、ローンを完済した状態で何年逃げ切れるか」の損益分岐点が見えている人だけが、リースバックを使いこなすことができます。

【事例公開】デメリットを徹底比較し、家賃を月5万円下げることに成功したIさんの体験談

ローン完済のために1社の大手提示にサインする寸前だった50代会社員のケース

都内のメーカーに勤務する会社員Iさん（56歳・既婚）は、毎月の住宅ローン返済と、子どもの大学の学費が重なり、資金ショート寸前の状態に追い詰められていました。

焦ったIさんは、駅前にある大手の不動産屋に駆け込み、リースバックの相談をしました。提示された条件は「買取価格1,500万円、毎月の家賃14万円（定期借家2年）」という内容。ローンは完済できるものの、毎月14万円もの家賃を払い続けるのは、数年後に老後破産を迎えることが目に見えていました。

「これはデメリットしかない」と一度は絶望したIさんでしたが、Webからリースバック専門会社の一括査定を利用して、複数社を比較してみることにしました。

査定額を比較した結果、手元資金が300万多く残った明細

Iさんが大手の提示で決めず、複数の専門会社の利回りを徹底比較した結果です。

比較した項目	1社目（最初に相談した大手）	比較の末に選んだ専門会社	浮いた金額・結果の違い
買取価格（一括金）	1,500万円	1,800万円	手元に残る現金が300万円増えた！
毎月の家賃（リース料）	14万円 / 月	9万円 / 月	毎月の固定費が5万円も安くなった！
定期借家の退去リスク	2年後に退去の可能性あり	永久再契約の特約付き	一生住み続けられる安心を獲得！

Iさんは、事前に複数社を競わせた結果、手元に残る現金を300万円も増やしながら、毎月の家賃を5万円（年間60万円）も引き下げることに成功しました。他社の見積もりを徹底比較した成功事例です。

▼プロ推奨の方法で家賃を限界まで下げませんか？

事例のIさんのように、不動産業者の巧妙な口車に騙されず、買取価格を最大化して毎月の家賃を極限まで下げたいなら、今すぐ取るべき行動は極めてシンプルです。

まずは複数の優良なリースバック専門会社から見積もりを比較検討すること！

数年後に「高すぎる家賃が払えずに我が家を追い出される」という最悪の事態を防ぐために、あなたにとって最も有利な条件を今すぐ確認してみましょう。

→ [査定額を比較できる]家のリースバックで最初にやるべきたった1つの事とは

知らないと老後破産！家をリースバックする際に絶対にやってはいけない3つのNG行為

大切な資産である家と家族の未来を守るために、会社選びのフェーズにおいて絶対に犯してはならない3つNG行為をお伝えします。

NG行為1：テレビCMのイメージや知名度だけで1社に絞り、その場で即決契約する

「有名な大手の会社が親切に説明してくれたから、ここなら安心だろう」と、他社と比較しないまま提示された書類にサインするのは、最もやってはいけないNG行為です。

リースバックという取引には、公的な定価が存在しません。不動産会社はビジネスとして動いているため、ライバル（競合他社）がいないと分かった瞬間に、自社の利益が最大になるような「安い買取額」と「高い家賃」を平然と提示してきます。

大手の看板を信じること自体は悪くありませんが、相見積もりという「対抗馬のカード」を握っていなければ、ただの情報弱者として資産を買い叩かれるだけの結末を迎えます。

NG行為2：住んでからの長期的な支出シミュレーションをせず、数年後に家賃滞納を起こす

口座に振り込まれた「1500万円」という一時的な大金に気を良くし、毎月の自分のリアルな収入（年金や給与）に見合わない高額な家賃の契約を結ぶ行為もNGです。

リースバックで得たお金は、毎月の家賃支払いによって確実に減っていきます。もし家賃が月15万円であれば、10年で1,800万円の出費となり、売却代金は一瞬で底を突きます。手元の現金がなくなった瞬間、不動産会社からは容赦なく「家賃滞納による契約解除」が下され、高齢になってから強制退去という悲惨な末路（老後破産）を迎えることになります。

「何年住み、何歳で手元のお金がいくら残るのか」を計算してからでなければ、絶対に契約書に印鑑を捺してはいけません。

NG行為3：事前の情報収集を怠り、初期段階でハズレ会社にロックされる

「とりあえずリースバックの仕組みや価格を知りたいから」と、ネットで見つけたリースバック会社に、何も考えずに本名と住所を登録して問い合わせるのは、絶対に避けるべきNG行為です。

無計画な問い合わせや相談によって、利回りの高い強引な会社や、アフターサービスの悪いハズレ会社にあたってしまうと、後から「やっぱりあっちの安い家賃の会社に変えたい」と思っても、スムーズな変更が難しくなるリスクがあります。

情報収集の最初の1歩こそ、一括査定サービスを利用して比較する必要があります。

【シチュエーション別】どっちが最適？リースバックのデメリットを回避する選択の基準

「3〜5年の短期間だけ今の家に住み、その後は確実に住み替える」予定の場合

「子どもの中学卒業までの3年間だけ今の学区を維持したい」「数年後に老人ホームへの入居が決まっているので、それまでの短期間のつなぎ資金が欲しい」というシチュエーションであれば、「買取価格の高さ」を最優先して会社を選ぶのが正解です。

入居期間が短いと分かっている場合、毎月の家賃の高さによる「長期的な現金の目減り（ランニングリスク）」を気にする必要がほとんどありません。

それよりも、最初の売却時に「1円でも高く買い取ってくれる会社」を複数社から選び、手元に残るキャッシュを最大化させることが、最も賢いリースバックの活用方法となります。

「死ぬまでこの家から離れたくないが、毎月の固定費を限界まで削りたい」場合

「介護や健康上の理由から、これからの人生、何があってもこの家を引っ越す予定はない。でも、年金収入だけでは毎月の支払いがシビアだ」という完全な終の棲家を求めるシチュエーションです。

この場合は、先述の「買取価格の高さ」をあえて捨て、「家賃利回りの低さ（安さ）」と「永久再契約の特約」の2つに全振りをしている専門会社から選ぶのが正解です。

どれだけ手元に入る一括金が少なくなっても、毎月の家賃が周辺の賃貸相場並み（あるいはそれ以下）に抑えられていれば、年金の範囲内で一生涯、無理なく支払いを続けることができます。長期戦になればなるほど、「家賃の安さ」こそがあなたの命を救う最大のメリットに化けます。

家をリースバックする際のデメリットに関するよくある質問（FAQ）

リースバックをしたことは、近所の人や子どもの家族にバレてしまいますか？

いいえ、リースバックによる自宅現金化の事実が、近所の人や親族にバレる確率はゼロ%です。

通常の不動産売却とは異なり、ネットのポータルサイトにあなたの家の写真や間取り図が掲載されたり、現地の前に「売り物件」の看板が立ったりすることは一切ありません。取引はあなたと買い手（不動産会社）の間だけで完全クローズドで行われるため、見た目の生活スタイルは昨日までと1ミリも変わりません。ただし、将来家を相続するはずだった「子ども」に対しては、資産の所有権が変わるため、事前のトラブル防止として内々に一言相談しておくのが最も安全な進め方です。

売却後に家の設備（エアコンや給湯器）が壊れた場合、修繕費はどちらが負担しますか？

原則として、室内の消耗品や軽微な設備の修繕費は「借主（あなた）」の負担となるケースが多いため、契約書の事前確認が必須です。

一般的な賃貸契約であれば、エアコンや給湯器の故障はオーナー（大家さん）の負担で直してくれますが、リースバックの特約（裏ルール）では「現状渡し」という条件がついていることが多く、「室内の付帯設備の修繕義務は、すべて借主が負う」と定められていることが普通です。ただし、建物の構造に関わる重大な欠陥（雨漏りや柱の腐食など）については新しいオーナーの負担となります。どこまでが自分の負担になるのか、印鑑を捺す前に1項目ずつ精査しましょう。

住宅ローンが残っている状態でも、リースバックを利用することはできますか？

はい、住宅ローンが残っている家であっても、リースバックを利用することは可能です。

ただし、絶対条件として「リースバックによる買取価格（一括金）が、残っている住宅ローンの残債金額を1円でも上回っていること」が必要です。家を売却したお金で、現在借りている銀行の住宅ローンを一括返済し、抵当権（家を担保にする権利）を完全に抹消しなければ、不動産の所有権を次のオーナーへ移すことができないからです。ローンの残債が多すぎる（オーバーローン）場合は、手元の自己資金（貯金）を足して完済するか、買取価格を限界まで引き上げてくれる専門会社を比較して見つけるしかありません。