家を住み替える際には、「先に家を買ったほうがいいのか」それとも「今の家を売ってからのほうがいいのか」って悩みますよね。
一般的には
- 売却を優先する場合「売り先行」
- 購入を優先する場合「買い先行」
という言い方をされています。
「売り先行」と「買い先行」それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。
家の住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
理想的な住み替えのかたちは「同時進行」
住み替えには、「家の売却」と「新居の購入」という2つの大きなイベントがあります。
この2つのうちどちらを優先して進めるかによって、売却を優先する「売り先行」と購入を優先する「買い先行」に分かれています。
そして、じつはもう一つの選択肢として両方を同時に進める「売り買い同時進行」というものがあります。
結論からお伝えすると、最もスムーズに住み替えられる方法は「家の売却」と「新居の購入」を同時に進める「売り買い同時進行」です。
現在の家の引き渡し日と新しい家への入居日を合わせられれば、単に引越しをするだけで住み替え完了となります。
「家は売れたけど新居は決まっていない」という場合は仮住まいが必要になりますし、あるいは「新居は決まったけど家は売れていない」という場合は二重ローン（ダブルローン）が必要になることがあるため、住み替えにおける家の売り買いは同時進行が理想的だといえます。
ただ、「売り買い同時進行」は条件がそろわなければ実現できず、またそれが目的になってしまうと他の面でデメリットがあったり機会損失などもあり得ます。
そのため、現実的には、「売り先行」「買い先行」のどちらかで進めるようにしましょう！
売り先行のメリット・デメリット
家の売却を優先する「売り先行」は、最も一般的な住み替えパターンです。
住み替えを検討する人の多くは、住んでいる家の住宅ローンがまだ残っています。
そのため、「家を売ったお金で残債を一括返済し、次の家を買う」という流れが一般的なのです。
ただし売却を優先した場合、仮住まいを探す必要が出てきます。
この手法でタイミングよく住み替えるためには、仲介業者の協力を得て、売却と購入の決済を同時に行う必要があります。
売り先行の具体的なメリットとデメリットを、詳しく説明していきましょう。
売り先行のメリット
売却を優先する場合、売却益をそのまま購入資金に充てることができます。
そのため、新居購入の資金計画を立てやすいことが魅力です。
売却よりも購入を優先した場合、査定額を参考にして資金計画を組みますが、査定額と実際の売却価格は必ずしも同一ではありません。
「家を売ったお金でローンを一括返済しようと思っていたのに、査定より低い価格でしか売れず完済できなかった」など、資金計画に大幅なずれが生じることもあります。
しっかりと資金計画を立てたい人にとって、売り先行の「いくら購入資金に充てられるのかが明確になる」という点は、大きなメリットとなるでしょう。
また、売り急ぐ必要がない、という点もメリットのひとつです。
新居を購入済みで入居日が決まっている場合など、「この日までに売る」という明確なリミットがある物件では、ついつい「期限もあるし、希望額には届かないけど売ってしまおう」と妥協しがちになります。
しかし売り先行の場合は、必ずしも「この日までに売らなければならない」という明確な期日はありません。
そのため、不本意な値下げも起こりづらいといえます。
売り先行のデメリット
その一方で、売り先行のデメリットとしてたびたび挙げられるのは「仮住まい」の問題です。
売却した家の引き渡し日までに新居を決めて入居できればよいのですが、都合よく新居が見つかるとは限りません。
数日程度であればホテルやウィークリーマンションという選択も可能ですが、長くなるのであれば賃貸物件を借りる必要が出てきます。
仮住まいとして賃貸物件を借りると、半年で100～150万円ほどの出費となる上に、引越しを2回することになります。
手間も出費も大きなものとなるので、「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行でタイミングよく住み替えるポイントだといえます。
買い先行のメリット・デメリット
新居購入を優先する「買い先行」は、新居探しを妥協したくない人向けの方法です。
次に住む場所を確保してから住んでいる家を売却するので、仮住まいなしで住み替えられる点が魅力的です。
ただし、売却に時間がかかってしまえば、二重ローンが必要になることもあります。
後述する「買替え特約」や「業者買取」を視野に入れることが、タイミングよく住み替えるコツだといえます。
買い先行の具体的なメリットとデメリットを、詳しく説明していきましょう。
買い先行のメリット
購入を優先する場合、「売却した自宅の引き渡し時期まで」などの期限がないため、納得いくまでじっくりと購入物件を選ぶことができます。
また、買ってから家を売るので、仮住まいが必要ないこともメリットのひとつです。
先述した通り、仮住まいは半年で100万円～150万円ほどの費用が掛かる他、引越しの手間も倍増します。
また、仮住まいの物件探しも容易ではありません。
求める条件にぴったりの賃貸に空きがあるとは限りませんし、その上、一般的な賃貸では短期間の貸し出しを敬遠される傾向にあります。
仮住まいにかかる手間や費用が必要ない、という点は大きなメリットといえるでしょう。
買い先行のデメリット
その一方で、「入居日までに元の家を売りたい」といった売却の期日がある場合、買い手がつかない、あるいは買い手が金額の引き下げを要求してくるなどの理由から、値下げせざるを得ない可能性があります。
また、住んでいた家のローンが残っている場合、家が売れるまでは二重ローン（ダブルローン）もしくは住み替えローン（買替えローン）を組むことになります。
返済金額が高くなるので、売却時期が遅くなれば遅くなるほど、資金的な負荷は大きくなります。
タイミングのよい住み替えのためには、「売却と購入をいかにスムーズに行えるか」が焦点となります。
そのためには、親身になってくれる仲介業者を選ぶことが最重要だといえます。
まずは一度、利用を検討している仲介業者に、「仮住まいも二重ローンもなしで、スムーズに住み替えたい」と相談してみましょう。
決済のタイミングを合わせたり、適切なサービスを紹介してくれたりするはずです。
もしあまり親身になってくれなかったり、適切なサービスを紹介してくれなかったりする仲介業者であれば、他の不動産会社を検討してもよいでしょう。
総合的にサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが、タイミングよくスムーズな住み替えを実現するコツです。
よきパートナーとなってくれる不動産会社を見つけて、理想的な住み替えを実現してください。
