離婚という大きな人生の転換期において、最も頭を悩ませるのが「住宅ローン」の問題です。
「このまま住み続けられるのか？」
「売却して清算すべきか？」
「もしローンが残っていたらどうなる？」
といった不安は、精神的な負担をさらに重くします。
結論からお伝えすると、
離婚に伴う住宅ローンのトラブルを回避する唯一の方法は、まず「家の現在の価値」を正確に把握することです。
価値を知らなければ、財産分与の話し合いも、売却の判断も一歩も前に進みません。
この記事では、不動産業界に詳しい専門家が、離婚時に住宅ローンで後悔しないための選択肢と、賢い解決手順を徹底解説します。
離婚時の住宅ローン、どう処理するのが正解？
離婚時に住宅ローンが残っている家をどうするか、主な選択肢は3つです。
| 選択肢 | メリット | デメリット・リスク |
| 1. 売却して完済する | 経済的な縁を完全に切れる（一番スッキリする） | 売却額がローン残高を下回ると「持ち出し」が発生する |
| 2. 夫（または妻）が住み続ける | 環境を変えずに済む（子供がいる場合に多い） | ローン名義と居住者が異なると銀行との契約違反になる恐れ |
| 3. 一方が買い取る（借換） | 資産を単独名義に整理できる | 相応の年収や審査が必要になる |
1. 離婚時の住宅ローンでまず確認すべき「2つの状態」
話し合いを始める前に、あなたの家が以下のどちらの状態にあるかを確認する必要があります。
アンダーローン（家を売ればローンが消える）
家を売ったお金でローンを完済でき、手元に現金が残る状態です。この場合、残った現金を「財産分与」として半分ずつ分けるだけで済むため、トラブルは最小限に抑えられます。
オーバーローン（家を売ってもローンが残る）
家を売ってもローンを完済できない「債務超過」の状態です。この場合、家は「資産」ではなく「借金」とみなされます。足りない分を現金で補填するか、住み続けながら返済を続ける必要があり、話し合いが難航する最大の原因となります。
2. 住宅ローン離婚で絶対に避けるべき「名義の罠」
「ローン名義は夫、住むのは妻」というケースは非常に多いですが、ここには致命的なリスクが隠れています。
- 銀行への契約違反： 住宅ローンは「名義人が住むこと」が条件です。名義人が出ていくと、銀行から「一括返済」を求められる可能性があります。
- 滞納のリスク： 別れた元配偶者がローン返済をストップした場合、住んでいる側が強制退去を迫られるリスクがあります。
- 連帯保証人の問題： あなたが連帯保証人になっている場合、離婚してもその義務は消えません。相手が自己破産すれば、あなたの元に請求が来ます。
3. 解決への第一歩：家の価値を「査定」すること
「いくらで売れるか」がわからない状態で、離婚条件を話し合うのは非常に危険です。
専門家のアドバイス：
「近所の家がこれくらいで売れていたから」という予想は禁物です。2026年現在の不動産市場はエリアによる格差が激しく、昨年の相場が通用しないことも多々あります。
正確な「査定額」があれば、以下のことが明確になります。
- 売却して利益が出るのか（財産分与の対象になるか）
- ローンを完済するためにいくら補填が必要か
- 相手を納得させるための客観的な証拠（数字）
4. よくある質問（FAQ）
Q. 住宅ローンが残っていても離婚はできますか？
A. 可能です。ただし、銀行との契約や名義の問題は、離婚届とは別に解決しなければなりません。放置すると数年後に「家を差し押さえられる」といったトラブルに発展します。
Q. オーバーローンの場合、財産分与はどうなりますか？
A. 基本的に、マイナスの財産は分与の対象になりませんが、他のプラスの財産（貯金など）と相殺して清算するのが一般的です。
Q. 勝手に家を売られることはありますか？
A. 名義人が夫であれば、理論上は売却可能です。しかし、実際には居住者の同意がないと内覧などがスムーズに進まないため、早めに話し合いの場を持つことが重要です。
感情で動く前に「数字」で現状を知る
離婚というストレスの多い状況下では、感情的な対立が先行しがちです。
しかし、住宅ローンの問題だけは「数字」で判断しなければ、離婚後の生活が破綻してしまいます。
- 住宅ローンの残高を正確に把握する。
- 家の査定を行い、「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認する。
- 数字をベースに、住み続けるか売却するかを決定する。
「まずは今の家がいくらになるのか」を知る。それが、あなたの新しい人生を守るための第一歩です。
まずはネットの不動産一括査定サイトを利用して、現在の家の価値（査定額）を確認してみてください。
