離婚を考えているけれど、「子供のために今の家に住み続けたい」「生活環境を変えたくない」と考えていませんか？
しかし、住宅ローンが残っている場合、「誰が払い、誰が住み、誰の名義にするか」という問題が非常に複雑に絡み合います。
結論から申し上げます。
離婚後も妻が家に住み続けることは可能ですが、住宅ローンの契約内容によっては「銀行からの一括返済要求」などの大きなリスクを伴います。
この記事では、不動産実務の視点から、住宅ローンが残る家で妻が住み続けるための3つのパターンと、それぞれのメリット・デメリット、そして絶対にやってはいけない「NG行為」を徹底解説します。
1. 離婚後に「妻が住み続ける」3つの主なパターン
住宅ローンの名義（債務者）が誰であるかによって、取るべき対策は異なります。
パターンA：夫名義のローンを「夫」が払い続ける（リスク高）
妻が住み、夫が養育費の代わりとしてローンを支払い続ける形です。
- メリット： 妻に収入がなくても住み続けられる。
- デメリット： 夫の支払いが滞ると即座に競売（強制退去）のリスクがある。また、銀行に無断で住み続けると「契約違反」として一括返済を求められる可能性がある。
パターンB：妻の名義に「借り換え」をする（最も推奨）
妻が自分名義で新たにローンを組み、夫のローンを完済して名義を一本化する形です。
- メリット： 夫との金銭的な縁を完全に切れる。将来、夫の事情で家を追われる心配がない。
- デメリット： 妻自身に安定した収入（正社員など）が必要。
パターンC：リースバックを活用する（別の選択肢）
家を専門業者に一度売却し、現金化した上で、賃貸としてそのまま住み続ける形です。
- メリット： ローンの返済義務がなくなり、かつ引越しも不要。夫との共有名義なども解消できる。
- デメリット： 毎月の家賃が発生する。所有権は失う。
2. 【警告】銀行に内緒で「夫名義のまま住む」のは危険
多くの元夫婦が「銀行に言うとややこしいから」と、名義変更せずに住み続けようとします。
しかし、これは非常に危険な「契約違反（期限の利益の喪失事由）」に該当します。
- なぜNGなのか： 住宅ローンは「債務者本人が住むこと」を条件に低金利で融資されています。本人が退去し、別人が住むことは、契約上認められていません。
- 発覚するとどうなる： 銀行からローンの「一括返済」を求められるリスクがあります。
- 対策： 離婚前に必ず銀行へ相談するか、他行での借り換えを前提に話を進めるべきです。
3. 専門家が教える「失敗しないための3つの鉄則」
実務の現場で多くのトラブルを見てきたプロとして、絶対に守ってほしいルールがあります。
鉄則1：必ず「公正証書」を作成する
夫がローンを払い続ける場合、口約束は絶対にNGです。「もし夫が滞納した場合、直ちに家を妻に譲渡する」「慰謝料として相殺する」といった内容を盛り込み、強制執行認諾文言付きの公正証書を作成してください。これにより、未払いの際に夫の給与を差し押さえることが可能になります。
2. 「財産分与」の計算を正確に行う
家が今いくらの価値があるのか、ローン残高と差し引いて「プラス」なのか「マイナス」なのかを知る必要があります。
財産分与額 = (家の査定額) – (住宅ローン残債)
この額がプラス（アンダーローン）であれば、その半分を受け取る権利が妻にあります。これを「住み続けるための権利」として交渉材料に使うのが賢い戦略です。
3. 「火災保険」と「固定資産税」の負担者を決める
ローンの支払いだけでなく、維持費の分担も重要です。所有名義が夫のままだと、固定資産税の納付書は夫に届きます。支払いが漏れて差し押さえられないよう、細部まで合意しておく必要があります。
4. 【比較表】住み続けるための手法：メリット・デメリット
| 解決手法 | 妻への安心感 | 難易度 | 夫との関係性 |
| 妻が借り換え | 最高（完全独立） | 高（審査が必要） | 完全に切れる |
| 夫が払い続ける | 低（常に滞納不安） | 低（手続き不要） | 継続する |
| リースバック | 中（家賃が発生） | 中（物件価値重視） | 完全に切れる |
| 親族間売買 | 高（親の支援等） | 中〜高 | 完全に切れる |
5. よくある質問（FAQ）
Q. パート収入しかありませんが、名義変更（借り換え）はできますか？
A. 正直に申し上げると、単独での借り換えは厳しいです。しかし、親族が「連帯保証人」になる、あるいは十分な「財産分与」を頭金に充てることで、審査に通る可能性があります。また、昨今は「シングルマザー向けの住宅ローン」に注力している金融機関もあります。
Q. 夫が「ローンを払うから一生住んでいい」と言っていますが信じていい？
A. 感情面は別として、実務上は「No」です。夫の再婚、転職、死亡、破産。これらが起きたとき、夫に悪気がなくても支払いは止まります。法的なガード（公正証書）を固めるか、名義を切り離すことを強く推奨します。
Q. 贈与税がかかると聞いたのですが……。
A. 離婚に伴う財産分与として不動産の名義を移す場合、基本的には贈与税はかかりません。ただし、分与された財産が「多すぎる」と判断されたり、脱税目的とみなされると課税対象になるため、税理士への確認をお勧めします。
妻が住み続けるために「今」すべきこと
離婚後も今の家に住み続けたいという願いは、子供のためにも非常に重要です。
しかし、夫の「支払い」や「名義」に依存したまま住み続けることは、時限爆弾を抱えて生活するようなものです。
- まずは「家の査定」を取り、財産分与の額を確定させる。
- 自分の名義でローンが組めるか、銀行に相談（仮審査）する。
- どうしても夫名義で住むなら、公正証書で退路を断つ。
この3ステップを確実に踏んでください。
まずは、あなたの家の価値「今いくらで売れるのか」という数字を把握しましょう。
家の価値（査定額）はネットの不動産一括査定サイトを利用すればスマホで簡単に査定依頼できます。
