リースバックの家賃相場は高い？算出式と負担を抑える「3つの秘策」

「リースバックを検討しているけれど、毎月の家賃はいくらになるんだろう？」

「今の住宅ローンの支払いより高くなってしまったら本末転倒ではないか？」

家を売却して現金を得つつ、住み慣れた我が家に住み続けられるリースバック。

しかし、その「家賃設定」には不動産業界特有のルールがあり、周辺の賃貸相場とは全く別のロジックで決まることをご存知でしょうか。

先に結論からお伝えします。

リースバックの家賃は「周辺の家賃相場」ではなく、「家の売却価格」に連動して決まります。

そのため、相場よりも高くなるケースが多いのが実情です。

この記事では、不動産実務の視点から家賃が決まる計算式を公開し、さらに家賃負担を最小限に抑えるための具体的な戦略を徹底解説します。

1. リースバックの家賃相場はどう決まる？「魔法の計算式」

リースバックの家賃は、不動産会社が投資した資金（買取代金）をどれくらいの期間で回収できるかという「利回り」の視点で算出されます。

月額家賃＝（売却価格 × 期待利回り）÷ 12ヶ月

この「期待利回り」が家賃相場を決める鍵となります。

一般的に、リースバックにおける期待利回りは6%〜10%程度に設定されることが多いです。

【シミュレーション例】

売却価格が2,000万円、利回りが8%の場合：

2,000万円 × 8% ÷ 12 ＝ 月額家賃約13.3万円

多くのユーザーが驚くのは、算出した家賃が「近所の似たような賃貸マンションより高い」という事実です。これには3つの明確な理由があります。

リースバックの買い手（不動産会社や投資家）にとって、物件を購入することは一種の「投資」です。空室リスクがない代わりに、将来の売却（出口戦略）までの期間、一定の収益を確保しなければなりません。そのため、周辺相場よりも利回り優先で家賃が設定されます。

通常の賃貸は「築年数や広さ」で家賃が決まりますが、リースバックは**「いくらで買ったか」**で決まります。

高く売れれば売れるほど、比例して毎月の家賃も跳ね上がるという「ジレンマ」が発生するのです。

将来的にあなたが家を「買い戻す」権利を持っていたり、不動産会社が固定資産税を負担したりするためのコストが、家賃の中に織り込まれています。

ただ提示された金額を飲む必要はありません。専門家の視点から、家賃をコントロールする手法を提案します。

「できるだけ高く売りたい」と考えるのが人情ですが、リースバックでは逆の発想が有効な場合があります。

売却価格をあえて低めに設定することで、計算の元となる数字が小さくなり、毎月の家賃を大幅に抑えることができます。

リースバック業者によって、設定する期待利回りは異なります。「A社は利回り9%だが、B社は7%」ということが頻繁に起こります。

「他社さんはこの利回りなのですが、御社はもう少し調整可能ですか？」という交渉は、競争の激しい現在の市場では非常に有効です。

長く住む予定であれば「普通借家契約」を選びつつ、長期入居を条件に家賃の減額交渉を行います。オーナー側にとっても、入居者が頻繁に入れ替わるより、信頼できる元所有者が長く住んでくれる方が管理コストが抑えられるため、交渉の余地があります。

「家賃だけ」を見て安心しないでください。以下の費用がどちらの負担になるか、必ず契約前に確認しましょう。