マンションのリースバック完全ガイド｜家賃・管理組合・デメリットを詳しく解説

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「売るしかないのはわかっている。でも、今のマンションに住み続けたい…」

そんな矛盾した状況で救世主となり得るのがリースバックです。

マンションのリースバックは、住み慣れた自宅を売却しながらそのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。

しかし、「マンション特有の落とし穴」を知らずに契約してしまい、後悔するケースが後を絶ちません。

この記事では、マンションをリースバックする家賃の計算方法・管理組合への影響からデメリットまで、後悔しないために知っておくべきことを数値と事例をもとに詳しく解説します。

【この記事でわかること】

マンションリースバックの正確な仕組みと、リバースモーゲージとの違い
家賃がいくらになるか、計算式と実際の相場
マンション特有の注意点（管理組合・修繕積立金・規約）
メリット・デメリットを正直に整理した比較
後悔した人に共通する3つのパターンと回避策

マンションリースバックで「住み続けながらお金を得る」は本当に正解か

あなたは今どんな状況ですか？

リースバックが「正解かどうか」は、あなたの状況によって大きく変わります。

まず、どの状況に当てはまるか確認してください。

□ 定年後の収入減で、毎月の支出が苦しくなってきた
□ ローン残債が残っているが、まとまった現金が必要になった
□ 老後資金が想定より不足しており、不動産を活用したい
□ 子どもや家族に経済的な迷惑をかけたくない
□ でも、今のマンションを離れたくない

これらに複数当てはまるなら、リースバックは有力な選択肢のひとつです。

ただし、「仕組みを正しく理解してから決断すること」が絶対条件です。

なぜ「売りたくないのに売るしかない」と感じるのか

不動産という資産は「使いながら換金できない」矛盾を持っているからです。

持ち家の最大の問題は、資産価値があるのに「売らないとお金にならない」点です。

預金なら一部だけ引き出せます。しかし不動産は、売るか・担保に入れるか・賃貸に出すかしか選択肢がありません。

住み続けながら売却代金を受け取れるリースバックは、この矛盾を解決するひとつの手段です。ただし、「解決策」であると同時に「リスクも抱えた取引」でもあります。

次のセクションで、仕組みをきちんと理解しましょう。

マンションのリースバックとは何か｜正確な仕組みと基礎知識

リースバックの正確な定義

リースバックとは「自宅を売って、賃借人として住み続ける」取引です。

具体的な流れは以下のとおりです。

自宅マンションをリースバック会社（または投資家）に売却する
売却代金を一括で受け取る
新オーナーと賃貸契約を結び、毎月家賃を払いながら住み続ける

ポイントは、所有権は移転するが、居住権は継続するという点です。外見上は何も変わらず、同じ部屋に住み続けられます。

また、多くの契約に「買い戻し条項」が設けられており、将来的に資金が戻れば再購入できる場合もあります（条件は会社によって異なります）。

リバースモーゲージとの違い（よくある誤解）

リースバックとリバースモーゲージは、似て非なる仕組みです。

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
仕組み	売却＋賃貸	担保融資（死亡時に精算）
所有権	売却時に移転	生存中は自分のまま
月々の支払い	家賃が発生	利息のみ（元本は死後精算）
マンションへの適用	可（条件あり）	難しいケースが多い
年齢制限	原則なし	60〜65歳以上が多い

リバースモーゲージはマンションに適用できないケースが多く、戸建て向けの制度という側面があります。その点、リースバックはマンションでも活用しやすいのが特徴です。

マンションならではの特徴

マンションのリースバックには、戸建てにはない独自の注意点が存在します。

マンションは区分所有物件であるため、以下の点が戸建てと異なります。

管理組合との関係が発生する
修繕積立金・管理費の扱いが変わる
マンション規約に賃貸禁止条項がある場合がある
買い戻し価格が変動しやすい（流動性が高い市場であるため）

これらは後のセクションで詳しく解説します。

マンションリースバックのメリット・デメリット完全整理

メリット5選（数値・事例付き）

リースバックの最大のメリットは「すぐにまとまった現金を得ながら、住む場所を失わない」点です。

① 売却代金をすぐに受け取れる

通常の不動産売却では、買い手探しから引き渡しまで3〜6ヶ月かかります。リースバックは会社が直接買い取るため、最短2週間〜1ヶ月で現金化できます。急な資金需要（医療費・ローン返済・相続税など）に対応しやすい点が大きな強みです。

② 住み慣れた環境を離れなくてよい

転居による環境変化は、特に高齢者にとって心身への負担が大きいとされています。同じ部屋に住み続けられることは、生活の質（QOL）維持という観点で非常に重要です。

③ 固定資産税・マンションの大規模修繕費用の負担がなくなる

所有権が移転するため、固定資産税の支払い義務は新オーナーに移ります。また、マンションの大規模修繕費（修繕積立金の積み増し分）も、基本的に所有者である新オーナーが負担します。

実例：都内在住・60代・Aさんのケース（疑似事例） → 固定資産税（年間約18万円）＋大規模修繕積立一時金（約50万円）の支払い義務から解放されました。

④ 買い戻しの可能性が残せる

将来的に資金が回復した場合、契約条件を満たせば買い戻せるケースがあります。「今は手放すが、将来的に子どもに残したい」というニーズにも対応可能です（ただし、買い戻し価格は売却額より高くなることがほとんどです）。

⑤ 相続トラブルの防止につながる

不動産は相続時に共有名義になりやすく、兄弟間のトラブルの原因になります。生前にリースバックで現金化しておくことで、相続財産の分割をスムーズにできます。

デメリット・注意点（正直な解説）

リースバックには「売却価格が低い」「家賃が割高になりやすい」という根本的な経済的デメリットがあります。

① 売却価格が市場価格より低い（目安：市場価格の60〜80%）

リースバックの買取価格は、通常の売却より安くなります。理由は、買い手側（リースバック会社）が「賃貸収益＋将来の転売益」を前提にした逆算価格で買うからです。

一般的な目安として、市場価格の60〜80%程度が買取価格になるケースが多いとされています。

例：市場価格4,000万円のマンションの場合

買取価格：2,400万円〜3,200万円程度（▲800万〜1,600万円）

② 毎月の家賃が発生し、長期では経済的に不利になる可能性がある

売却代金を受け取れる反面、毎月の家賃支払いが発生します。家賃は「買取価格×一定の利回り÷12ヶ月」で設定されることが多く、周辺の相場家賃より高くなる場合があります（次のセクションで詳述）。

③ 契約期間・更新条件に注意が必要

「定期借家契約（期間満了で退去が必要）」で締結されるケースがあります。この場合、契約満了時に「更新できない＝退去しなければならない」リスクがあります。普通借家契約か定期借家契約かを必ず確認してください。

④ 買い戻し価格は売却額より高い

買い戻し時の価格は、売却額に会社の利益が上乗せされた金額になります。「売った価格で戻せる」は誤解です。

⑤ マンションの場合、管理組合・規約の問題が生じることがある

これはマンション特有のデメリットです。後の専用セクションで詳しく解説します。

こんな人に向いている／向いていない

向いている人

急いでまとまった資金が必要だが、引越しはしたくない人
相続対策として不動産を現金化したい人
固定費（税金・修繕費）の負担を減らしたい人
将来的な買い戻しを視野に入れている人

向いていない人

売却後も長期（10年以上）住み続けることを想定している人（家賃総支払額が売却ロスを上回る可能性がある）
マンションに賃貸禁止の規約がある場合
市場価格に近い金額で現金化したい人

マンションのリースバック家賃はいくら？計算方法と相場

家賃の計算ロジック（式と実例）

結論：リースバックの家賃は「買取価格×期待利回り÷12」で計算されます。

リースバック会社は、買い取ったマンションを賃貸物件として運用します。その収益を確保するために、一定の「期待利回り（年率）」を家賃に反映させます。

計算式

月額家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り ÷ 12ヶ月

実例で確認する

条件	数値
市場価格	4,000万円
買取価格（市場価格の70%）	2,800万円
期待利回り（年率）	8%
月額家賃	2,800万円 × 8% ÷ 12 ＝約18.7万円/月

同じマンションを普通に賃貸に出した場合の相場が12〜14万円だとすると、リースバックの家賃はそれより4〜7万円高くなる計算です。

この差が、「長期間住むほど経済的に不利になる」構造の原因です。

家賃が高くなるケース・低くなるケース

高くなりやすいケース

買取価格が高い（=利回りをかける元本が大きい）
会社の設定利回りが高い（8〜10%の会社もある）
都心・駅近など資産価値が高いマンション

低くなりやすいケース

買取価格が低い（=元本が小さい）
利回り設定が低い会社（5〜6%台の会社もある）
郊外・築年数が古いマンション

同じマンションでも、会社によって家賃が月2〜5万円変わることがあります。複数社への見積もり比較が必須です。

家賃交渉は可能か？

結論：交渉は可能ですが、単独での交渉は不利です。

リースバック会社は「利回りを確保する」という事業の論理で動いています。そのため、個人での家賃交渉は難航することが多いのが実情です。

交渉を有利に進めるには、以下の方法が有効です。

複数社に同時見積もりを取り、競争させる
買取価格と家賃のバランス（どちらを優先するか）を明確にした上で相談する
専門のアドバイザーや相談窓口を活用して交渉力を借りる

「自分のマンションなら家賃がいくらになるか、具体的に試算したい」と思った方へ。

→ リースバックで後悔しないために必ずやるべき事

マンションのリースバックと管理組合の関係

所有者変更で管理組合への影響はあるか

所有権がリースバック会社に移ることで、管理組合との関係が変化します。

マンションは「区分所有者（=部屋の所有者）」が管理組合員になります。リースバックで所有権をリースバック会社に売却すると、管理組合員はリースバック会社になります。

あなた（元オーナー）は賃借人となるため、管理組合の議決権を失います。

これにより、以下のような問題が生じる場合があります。

大規模修繕の計画や総会の意思決定に参加できなくなる
マンション全体の管理に対して意見を言いにくくなる
管理組合費や修繕積立金の支払い義務が新オーナー（リースバック会社）に移るが、その支払いが滞ると管理組合全体に影響する

修繕積立金・管理費はどうなるか

所有権が移転後は、管理費・修繕積立金の支払い義務は新オーナー（リースバック会社）に移ります。

あなたが支払う必要はなくなりますが、注意点があります。

リースバック会社が修繕積立金を滞納するリスク

信用力の低いリースバック会社の場合、管理費や修繕積立金を滞納するケースがあります。滞納が続くと、管理組合の財務が悪化し、マンション全体の修繕計画に影響が出ます。住んでいるあなたにとっても、住環境が悪化するリスクです。

確認すべきこと

リースバック会社の財務状況・実績（上場企業か、実績年数はあるか）
管理費・修繕積立金の支払い義務を契約書でどう定めているか

マンション規約・賃貸禁止条項に注意

マンションの管理規約に「賃貸禁止・制限条項」がある場合、リースバック自体が成立しないことがあります。

これはマンションリースバック最大の盲点のひとつです。

一部のマンション（投資目的の賃貸を制限するため）では、管理規約に「賃貸に出す際は管理組合の承認が必要」または「転貸・賃貸禁止」の条項が設けられています。

リースバックでは、新オーナー（リースバック会社）があなたに部屋を貸す形になります。そのため、賃貸制限のある規約が適用される場合があります。

事前に確認すべきこと

マンションの管理規約（重要事項説明書または管理組合に問い合わせ）
理事会・管理組合への事前相談が必要かどうか
リースバック会社が規約確認を代行してくれるかどうか

信頼できるリースバック会社であれば、この確認を契約前に必ず行います。確認せずに契約を急がせる会社には注意が必要です。

失敗しないための注意点｜後悔した人に共通するパターン

後悔事例3つのパターン

リースバックで後悔した人の多くは「比較せずに1社で決めた」「定期借家契約を見落とした」「家賃の長期負担を計算しなかった」のいずれかです。

パターン①：1社だけに相談して決めてしまった

Bさん（62歳・女性）のケース（疑似事例）：大手テレビCMで見たリースバック会社に相談し、そのまま契約。後から別の会社に聞いたところ、同じマンションで買取価格が200万円高く、家賃が月2万円安かったことが判明。契約後の後悔は取り返せません。

→ 教訓：最低3社に見積もりを取り、買取価格・家賃・契約条件を比較することが必須

パターン②：定期借家契約だと知らずに契約した

Cさん（67歳・男性）のケース（疑似事例）： 2年間の定期借家契約で締結していたことに気づかず、2年後に更新を求めたところ「更新はできない、退去してください」と言われた。新しい住まいを急いで探す羽目になりました。

→ 教訓：「普通借家契約か、定期借家契約か」を契約前に必ず確認する

パターン③：家賃の長期負担を計算しなかった

Dさん（58歳・夫婦）のケース（疑似事例）：売却代金2,500万円を受け取り安心したが、毎月の家賃が18万円。10年間で家賃総額は2,160万円。「売却代金がほぼ消える」ことに後から気づいた。

→ 教訓：「売却代金 ÷ 月額家賃」で「何ヶ月で元本が尽きるか」を必ず試算する

会社選びで失敗しないチェックポイント

結論：リースバック会社は「実績・財務力・契約の透明性」で選ぶべきです。

以下のチェックリストを活用してください。

✅ 信頼できる会社の特徴

上場企業または大手不動産グループ系列である
契約前に「普通借家 or 定期借家」を明示してくれる
管理規約の確認を代行してくれる
買い戻し条件を書面で明示してくれる
複数社との相見積もりを拒否しない

🚫 注意が必要な会社の特徴

「今すぐ決めないと損」などの急かしトーク
買取価格の根拠を詳しく説明しない
家賃の計算根拠を開示しない
管理規約の確認を省略しようとする

「失敗パターンは理解した。でも自分の場合どうすればいいかわからない」という方へ。リースバックで後悔しないために、契約前に必ずやるべきたった1つのことを具体的に解説しています。

→ 家をリースバックするのは待った！後悔しないために必ずやるべきたった1つの事

よくある質問（FAQ）

マンションリースバックの家賃の相場はいくらですか？: 買取価格と会社の設定利回りによって異なりますが、一般的に「買取価格×年率5〜10%÷12ヶ月」で計算されます。例えば買取価格2,800万円・利回り8%の場合、月額約18.7万円になります。同エリアの通常賃貸相場より割高になるケースが多いため、複数社での比較が重要です。
マンションリースバックで管理組合への影響はありますか？: あります。所有権がリースバック会社に移ると、管理組合員も会社に変わります。あなたは賃借人となるため、総会の議決権を失います。また、リースバック会社が管理費・修繕積立金を滞納するリスクもあるため、財務力のある会社を選ぶことが重要です。
マンションの規約で賃貸が禁止されている場合、リースバックはできませんか？: 規約に「賃貸禁止」または「賃貸には管理組合の承認が必要」と定めているマンションでは、リースバックが成立しないか、手続きが複雑になります。契約前に必ず管理規約を確認し、信頼できるリースバック会社に規約の確認を依頼してください。
リースバック後に買い戻すことはできますか？: 多くの契約に買い戻し条項が設けられており、条件を満たせば可能です。ただし、買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的です（売却額の110〜130%程度が目安）。また、定期借家契約の場合は期間満了前に買い戻さないと退去になるリスクがあります。
リースバックと普通の売却、どちらが得ですか？: 「得かどうか」は目的と状況によります。今すぐ現金が必要で住み続けたいならリースバック、住み替えを許容できるなら通常売却の方が高く売れる可能性が高いです。長期間住み続ける予定の場合は、家賃の総支払額が売却価格を超えることがあるため、事前に試算することをお勧めします。