「いい土地が見つかったけれど、次は何をすればいいの？」
「住宅ローンと土地の契約、どっちが先？」
家を建てるための土地購入は、一生に一度の大きなお買い物です。
しかし、不動産売買の仕組みは複雑で、流れを読み間違えると「希望の融資が受けられない」「タッチの差で他の人に買われてしまった」といったトラブルに発展しかねません。
結論から申し上げます。
土地購入の成功は「スピード」と「資金計画の段取り」で決まります。
土地は一点物であり、迷っている間に他社に押さえられることも珍しくありません。
この記事では、不動産業界に精通しているプロのライターが土地購入の全6ステップを徹底解説します。
この記事を読めば、迷うことなく最短ルートで理想の土地を手に入れることができます。
土地購入の流れ（全6ステップ）
土地購入の全体像は以下の通りです。検討開始から引渡しまで、スムーズに進んで3ヶ月〜半年程度が目安です。
- 【準備】 予算を決め、住宅ローンの事前審査を通す（1〜2週間）
- 【選定】 土地を探し、現地を調査する（1ヶ月〜）
- 【申込】 購入申込（買付証明書）を提出する（1日）
- 【契約】 重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ（申込から1週間前後）
- 【融資】 住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約（1ヶ月前後）
- 【決済】 残代金を支払い、土地の引渡しを受ける（契約から1ヶ月前後）
STEP 1：【準備】予算確定と「事前審査」が最優先
「良い土地を見つけてから考えよう」は、土地探しにおける最大の失敗パターンです。
1-1. 総予算の把握（土地＋建物）
土地に予算を使いすぎると、理想の家が建てられません。「総予算 － 理想の建物の建築費 ＝ 土地の予算」という逆算の思考を持ちましょう。
1-2. 住宅ローンの「事前審査」を済ませる
ここが最も重要です。 良い土地は競合が激しいため、不動産屋は「ローンが通る見込みがある人」を優先します。事前審査の承認通知（ハガキやメール）があれば、それがあなたの「信頼の証」となり、交渉が有利に進みます。
STEP 2：【選定】現地調査は「プロの目」を同行させる
気になる土地が見つかったら、必ず現地を確認します。
- 自分ですること： 周辺環境、駅までの道のり、騒音、臭い、日当たりを確認。
- プロに頼むこと： ハウスメーカーの担当者に同行してもらいましょう。
- 地盤の状態： 改良工事に数百万円かかるリスクはないか。
- インフラ： 水道やガスの引き込み状況（工事費の有無）。
- 法規制： 希望の間取りが本当に入るのか。
プロの視点： ネット掲載前の「未公開情報」を狙うなら、ハウスメーカーの担当者に「事前審査は通っています」と伝えておくのがコツです。彼らは「確実に買える客」に優先して情報を回します。
STEP 3：【申込】「買付証明書」で意思表示
「この土地だ！」と決めたら、不動産屋を通じて「買付証明書（購入申込書）」を提出します。
- 記載内容： 購入希望価格、手付金の額、契約希望日、ローンの利用有無。
- 注意点： これは契約ではありませんが、売主に対する真剣なアピールです。「100万円値引きしてほしい」といった価格交渉もこのタイミングで行います。
STEP 4：【契約】重要事項説明と手付金の支払い
申込から1週間程度で、売買契約を締結します。
4-1. 重要事項説明（重説）
宅地建物取引士から、土地の権利関係や法規制、万が一の契約解除の条件などについて説明を受けます。
- チェック項目： 「契約不適合責任（隠れた欠陥の保証）」の期間や、「ローン特約（ローンが落ちたら白紙に戻せるか）」が明記されているか。
4-2. 売買契約と手付金
契約書に署名捺印し、売主に手付金（売買価格の5〜10%）を支払います。このお金は後の残代金に充当されます。
STEP 5：【融資】つなぎ融資や分割実行の手続き
土地だけを先に買う場合、建物が完成するまで住宅ローンが実行されない（お金が下りない）ケースが多々あります。
- つなぎ融資： 土地代金を一時的に立て替えてくれるローン。
- 分割実行： 土地と建物で分けてローンを実行する仕組み。 どちらを利用するか、銀行と綿密な打ち合わせが必要です。
STEP 6：【決済・引渡し】土地が自分のものになる日
銀行のブース等に売主、買主、不動産屋、司法書士が集まり、最後の手続きを行います。
- 残代金の支払い： 銀行から融資されたお金を売主に振り込みます。
- 諸費用の支払い： 仲介手数料の残りや、登記費用を支払います。
- 所有権移転登記： 司法書士が法務局へ書類を提出し、名義をあなたに変更します。
- 引渡し： これで正式に土地があなたの所有物となります。
土地購入にかかる「諸費用」のチェックリスト
土地の代金以外に、以下の費用（代金の5〜10%程度）がかかることを忘れないでください。
- 仲介手数料： （価格の3%+6万円）+税
- 印紙税： 売買契約書に貼る印紙代
- 登録免許税： 登記にかかる税金
- 固定資産税の精算金： その年の税金を日割りで売主に支払う
- 不動産取得税： 購入後に一度だけかかる税金
よくある質問（FAQ）
Q. 土地だけを先に買って、後からハウスメーカーを選んでもいいですか？
A. お勧めしません。土地先行で購入する場合、住宅ローンの期限内に建物のプランを決めなければならない「時間の制約」が発生します。理想は、ハウスメーカーと並行して動くことです。
Q. 「建築条件付き土地」の流れはどう違いますか？
A. 土地契約から3ヶ月以内に建物の請負契約を結ぶ必要があります。もしプランが合わなければ土地契約も白紙になります。
Q. 土地の契約後にキャンセルはできますか？
A. 可能です。ただし、自己都合の場合は支払った「手付金」を放棄することになります（手付流し）。
まとめ：土地購入は「ハウスメーカー」を巻き込むのが最短ルート
土地購入の流れを理解することは、トラブルを未然に防ぐための強力な武器になります。
- 事前審査をまず通す。
- ハウスメーカーに土地のポテンシャルを判定してもらう。
- つなぎ融資などの資金計画を固める。
「土地探し」から「家づくり」まで、ハウスメーカーに任せるのも賢い選択肢です。
ネット掲載前の「未公開土地」を狙うなら、下記の記事が参考になります。
