SBIスマイル（ずっと住まいる）の評判・口コミ！知っておくべきデメリットとは？

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

住み慣れた我が家にそのまま住み続けながら、まとまった現金を一括で受け取れるサービスとして、リースバックが注目を集めています。

その中でも、東証プライム上場グループが運営する「ずっと住まいる（SBIスマイル）」は、多くのシニア層から選ばれているサービスの１つです。

しかし、大切な資産である自宅を売却する以上、「本当に評判は良いのか」「後から損をする罠はないのか」といった不安はありますよね。

そこでこの記事では、不動産の実務経験と専門知識を掛け合わせた視点から、「ずっと住まいる（SBIスマイル）」のリアルな評判や口コミを徹底的に分析しました。メリットだけでなく、契約前に必ず知っておくべき注意点まで忖度なしにすべてお伝えします。

この記事の結論まとめ

ずっと住まいるはSBIグループ運営という圧倒的な資金力と信頼性が最大の強み
家賃の支払いが長引くと、最終的に売却代金以上の出費になるリスクがある
普通借家契約を選べるため、更新を拒否されて強制退去になる心配がない
最高値で売却し家賃を抑えるには、契約前に「ある1つの行動」が不可欠

自宅を手放さずに現金を確保したい50代・60代が抱える深刻なお金の悩み

定年後の住宅ローン返済と老後資金の不足という二重の不安

定年退職が間近に迫ると、現役時代には見えてこなかった重いお金の問題が、一気に現実味を帯びてきます。

特に、毎月の給与収入がなくなる一方で、住宅ローンの残債が数百万から数千万円ほど残っている場合、その返済負担は現役時代とは比べものにならないほど重いですよね。退職金をすべてローンの完済に充ててしまえば、手元に残る老後資金はほぼゼロになってしまうというジレンマに陥るのです。

日常生活費や医療費、将来の介護費用などを考えると、手元に現金を残せない状態は極めて危険だと言わざるを得ません。資産の大部分が「自宅」という不動産の形で固定されているため、生活費が足りなくなってもすぐに引き出すことができないのが、多くのシニア層が共通して抱える最大の障壁です。

周囲に相談できず一人で抱え込んでしまう孤独な現状

お金に関する深刻な悩みは、家族や友人、近所の人には最も相談しにくいデリケートな問題です。

「お金に困っていることを知られたら恥ずかしい」「子供に余計な心配をかけたくない」という心理が働き、誰にも言えずに一人で悩みを抱え込んでしまうケースが後を絶ちません。また、自宅を売却して引っ越すとなると周囲に知られてしまうのではないかという世間体への恐怖も生じます。

住み慣れた地域での人間関係や、長年暮らしてきた我が家への愛着を断ち切りたくないという思いが、さらに解決を遅らせる原因になります。誰にも頼れない孤独感の中で、時間だけが過ぎていき、住宅ローンの返済期限や定年の日が刻一刻と迫ってくる状況は精神的にも非常に大きなストレスとなります。

SBIグループの安心感で選ばれる「ずっと住まいる」の仕組みと特徴

ずっと住まいるとは？SBIスマイルが提供するリースバックの仕組み

ずっと住まいるは、自宅を売却して現金化し、その後は家賃を払うことでそのまま同じ家に住み続けられるリースバックサービスです。

運営会社であるSBIスマイル株式会社は、金融大手であるSBIグループの一員であり、その強固な経営基盤と信頼性が最大の特徴となっています。仕組みとしては、まずSBIスマイルがあなたの自宅を買い取り、売却代金が一括であなたの口座に振り込まれます。

同時に、SBIスマイルとの間で賃貸借契約を結ぶため、引っ越しをすることなく、翌月からは店借人として家賃を支払いながら生活を続けることが可能です。まとまった資金を確保しつつ、外見上の生活環境は一切変わらないため、近所に売却を知られるリスクもありません。

大手グループだから100%安全という誤解と契約前に知るべき現実

SBIグループという名前が付いているからといって、何の知識も持たずに契約を進めるのは非常に危険です。

多くの人が「大手だから損をさせられることはないだろう」と盲信してしまいますが、リースバックの本質はあくまで「不動産取引」と「賃貸契約」の組み合わせです。ずっと住まいるが提供する条件が、あなたにとって本当に最適かどうかはブランド名とはまったく別の問題として冷静に判断しなければなりません。

大手の安心感は「途中で会社が倒産して家を追い出されるリスクが極めて低い」という点には働きますが、売却価格が市場の最高値になることや、家賃が最安値になることを保証するものではありません。マニュアル化された査定基準があるため、個別の事情を汲み取った柔軟な価格交渉が難しい側面があることも、契約前に知っておくべき大事なことです。

ずっと住まいる（SBIスマイル）の評判からわかる3つのメリットと2つの注意点

評判が良い理由！利用者が実感した3つの明確なメリット

ずっと住まいるの評判を詳しく調査すると、利用者から特に高く評価されている3つの明確なメリットがあることが分かりました。

1つ目のメリットは、「普通借家契約」を選択できるため、期限の定めなく長く住み続けられる点です。

他社の多くは2年〜3年で契約が終了する「定期借家契約」を採用しており、期間満了とともに退去を迫られるリスクがあります。しかし、ずっと住まいるでは普通借家契約を選べるため、あなたが希望する限り、何年でも我が家に住み続けることが可能です。

2つ目のメリットは、敷金・礼金、さらには更新料といった賃貸契約特有の初期費用や維持費用が「原則不要」である点です。

売却によって得た貴重な現金の手残りを増やすことができるため、まとまった資金をそっくりそのまま老後資金やローンの返済に充てることができます。

3つ目のメリットは、SBIグループならではの迅速な資金化スピードと、契約手続きの圧倒的な透明性です。

問い合わせから最短1週間前後で決済まで完了するケースもあり、急な資金調達が必要なシチュエーションでも、安心して手続きを任せることができます。

事前に確認すべき！口コミから浮き彫りになった2つの注意点

一方で、ずっと住まいるの口コミを深く読み解くと、利用前に必ず確認しておくべき2つの注意点が存在することが浮き彫りになりました。

1つ目の注意点は、自宅の売却価格が、通常の不動産売却（仲介）の相場よりも低くなる傾向がある点です。

これはリースバック業界全体の共通課題でもありますが、ずっと住まいるでも市場価格の6割から8割程度の査定額になるケースが少なくありません。すぐに現金化できるメリットの対価として、売却額自体は低めになることを覚悟する必要があります。

2つ目の注意点は、売却価格が低めに設定されるにもかかわらず、毎月の家賃が周辺の賃貸相場よりも高く設定されやすい点です。

リースバックの家賃は「売却価格×期待利回り（年8%〜10%程度）」で算出されるため、物件の価値が高ければ高いほど、比例して家賃も上がります。長く住めば住むほど、支払った家賃の総額が売却で得た金額を上回ってしまうリスクがあるため、事前の資金計画が不可欠です。

ずっと住まいるでのリースバックが最適な人とは？

ずっと住まいるのメリットと注意点を総合的に勘案すると、このサービスが最適である人の共通点が見えてきます。

それは、「多少売却額が下がったとしても、SBIグループという絶対的な安心感を優先し、老後を我が家で永住したいと考えている人」です。普通借家契約によって終の棲家を確保できる安心感は、他社にはない圧倒的な価値と言えます。毎月の無理のない家賃支払いが可能で、信頼できる大手に資産を預けたいと願うシニア層にとって、これ以上ない選択肢となるでしょう。

「ずっと住まいる」で失敗しないためのリースバック手続き3つの重要ステップ

ステップ1：現在の自宅の市場価値を正しく把握する

「ずっと住まいる」でリースバックを成功させる最初のステップは、自分の家が一般の不動産市場でいくらで売れるのか正しい市場価値を把握することです。

この基準となる市場価値を知らないまま、ずっと住まいるの査定だけを見ても、提示された金額が妥当なのかどうかを自分で判断することができません。相場を知ることで、提示された売却価格や家賃の設定が適正であるかを冷徹に見極めるための「物差し」を手に入れることができます。

ステップ2：毎月の家賃支払いが無理のない範囲かシミュレーションする

2つ目のステップは、売却後に発生する毎月の家賃を、将来の年金受給額や生活費に照らし合わせて無理なく支払い続けられるかシミュレーションすることです。

目先の売却代金の多さに目を奪われてしまい、支払えないほど高い家賃で契約してしまうと、数年後に家賃滞納で退去を迫られる最悪の結末を迎えます。定年後の限られた収入の中でも、確実に家計が黒字を維持できる家賃設定になっているかを、10年、20年のスパンで厳しく計算してください。

ステップ3：将来の買い戻し条件を契約書に明記してもらう

最後のステップは、将来的に自宅を再び買い戻す可能性がある場合、その条件や価格をあらかじめ契約書に明記してもらうことです。

口約束で「いつでも買い戻せますよ」と言われていても、書面に残していなければ、将来的に運営方針が変わった際に買い戻せなくなる危険性があります。買い戻し価格は売却価格の1.1倍〜1.2倍程度に設定されることが多いため、その具体的な金額まで事前に契約条項に盛り込んでおくことが、将来のトラブルを防ぐ絶対的な防衛策です。

【実例】ずっと住まいるを利用して老後の不安を解消した夫婦の体験談

ここで、ずっと住まいるを実際に利用して、定年直前の危機を乗り越えた50代後半のAさん夫婦のリアルな事例をご紹介します。

住宅ローンを完済し住み慣れた我が家に住み続ける選択をしたAさんのケース

Aさんは、定年を迎えるにあたり、住宅ローンが800万円ほど残っており、退職金の大半が消えてしまう計算に夜も眠れないほど頭を悩ませていました。近所に知られずに解決する方法を探していたところ、ずっと住まいるの存在を知り、査定を依頼することにしたのです。

査定の結果、自宅が1,500万円で売却できることが分かり、Aさんはその資金を使って住宅ローンを即座に一括完済しました。手元に残った700万円は老後の予備費として銀行に確保し、精神的な重荷をすべて下ろすことに成功しました。

ずっと住まいるを利用した後のAさん夫婦の生活は、それまでとは見違えるほど豊かなものへと変化しました。

利用前は、毎月10万円近くの住宅ローン返済に追われ、定年後の生活費を切り詰めることばかりを考えて、夫婦の会話もどこかギスギスしていました。しかし利用後は、毎月の家賃支払いは発生するものの、ローンのプレッシャーから完全に解放され、手元にある現金の安心感から心に大きなゆとりが生まれました。

「住み慣れた我が家と、長年付き合ってきたご近所さんとの関係を何一つ変えずに、お金の不安だけを消し去ることができた」と、Aさんは笑顔で語ります。何より、普通借家契約のおかげで、この先もずっとこの家にいられるという確かな安心感が、夫婦の第二の人生を明るく照らしています。

リースバック契約で後悔しないために絶対に避けるべき3つの失敗パターン

失敗パターン1：売却価格の高さだけで会社を選んでしまう

リースバックの契約で最も多くの人が陥る失敗は、提示された売却価格の高さだけで安易に会社を選んでしまうことです。

売却価格が高ければ高いほど、手元に入る現金が増えるため魅力的に見えますが、ここに大きな罠が潜んでいます。前述の通り、リースバックの家賃は売却価格に比例して高くなるため、売却額が高い会社は毎月の家賃も相場を大きく超えて高額になるケースがほとんどです。

目先の現金に目がくらみ、身の丈に合わない家賃契約を結んだ結果、数年後に家賃が払えなくなり、結局は家を追い出されてしまうという本末転倒な事態を招きます。売却価格と家賃のバランスを総合的に評価し、長期的な生活設計に耐えうる条件であるかを冷静に見極めなければなりません。

失敗パターン2：毎月の家賃が相場より高く生活が困窮する

2つ目の失敗パターンは、周辺の賃貸相場を確認しないまま契約し、相場を遥かに超える高額な家賃を支払い続けて生活が困窮することです。

リースバック会社から提示される家賃は、一般的な賃貸マンションの相場とは異なり、物件の買い取り価格から逆算した独自の利回りで設定されます。そのため、同じエリアの似たような物件の家賃が月7万円であるにもかかわらず、リースバックの家賃が月12万円に設定されるといった現象が普通に起こり得ます。

「引っ越さなくていいから」という理由だけで高い家賃を容認し続けると、せっかく売却で得た現金が毎月の家賃支払いで急速に溶けていくことになります。周辺の家賃相場を事前に調べ、提示された家賃がそのエリアの適正範囲からどれほど乖離しているかを必ずチェックしてください。

失敗パターン3：買い戻しの条件が厳しく買い戻せなくなる

3つ目の失敗パターンは、将来的に家を買い戻す計画があったにもかかわらず、その条件が厳しすぎて実質的に買い戻しが不可能になるケースです。

リースバック契約時に「将来はお子様が買い戻すことも可能ですよ」と都合の良い営業トークをされ、具体的な条件を確認せずに契約してしまう人が非常に多いです。いざ数年後に買い戻そうとすると、売却時の価格よりも大幅に上乗せされた金額を要求されたり、一括キャッシュでの支払いを求められたりします。

買い戻しを視野に入れている場合は、いつまでに、いくらで買い戻すことができるのかという具体的な数値を、契約書の中に特約として完璧に落とし込んでおくことが絶対条件です。

ずっと住まいるの評判を他社大手リースバック2社と徹底比較

家賃設定や契約期間におけるシチュエーション別の違い

ずっと住まいるの本当の実力を見極めるために、競合である大手他社（ハウスドゥ、セゾン）との比較を以下の表にまとめました。

比較項目	ずっと住まいる（SBIスマイル）	ハウスドゥ（ハウス・リースバック）	セゾンのリースバック
運営会社の信頼性	東証プライム上場グループ	東証プライム上場企業	東証プライム上場グループ
主な契約形態	普通借家契約（長期居住に最適）	定期借家契約（再契約型）	定期借家契約（再契約型）
初期費用（敷・礼）	原則不要	原則不要	原則不要
家賃の設定傾向	標準的（利回りに連動）	比較的柔軟（店舗網が強み）	標準的（金融系独自の基準）
資金化のスピード	最短1週間〜（迅速）	最短数日〜（業界最速水準）	最短2週間〜

この表から分かるように、ずっと住まいるの最大の強みは「普通借家契約」を標準的に選べる点にあります。他社が定期借家契約を基本としている中、更新の権利が店借人側に強く認められている普通借家契約は、高齢期の住まいを確実に確保したいシニア層にとって絶対的な安心感をもたらします。

普通借家契約と定期借家契約という類似概念の明確な比較

リースバックを検討する上で、普通借家契約と定期借家契約の違いを理解しておくことは、人生を左右するほど重要です。

普通借家契約は、借主（あなた）が希望する限り、家賃の滞納などの重大な契約違反がない限りは、貸主側から更新を拒否することが法律上原則としてできません。つまり、あなたが「死ぬまでここに住む」と決めれば、それを100%実現できる強力な権利が守られている契約形態です。

一方で、多くの他社が採用している定期借家契約は、あらかじめ「2年間」などと期間がカチッと決まっており、期間が満了すれば契約は自動的に終了します。再契約が可能と謳う会社も多いですが、それはあくまで「貸主が同意すれば」という条件付きであり、将来的に会社の都合や物件の売却によって退去を求められるリスクを完全に排除することはできません。

▼複数社を比較して、あなたにとっての「最高条件」を見つけませんか？

ずっと住まいるの普通借家契約は強力な武器ですが、売却価格や毎月の家賃設定の面では、他社の方があなたに有利な数値を提示してくる可能性が十分にあります。

1社の見積もりだけで決める行為は、自ら資産をドブに捨てるようなものです。

あなたの大切な我が家の価値を最大限に高め、毎月の家賃負担を限界まで引き下げるために、まずは以下の記事を参考にして複数のリースバック会社を比較しましょう。

→ 家のリースバック！最初にやるべきたった1つの事とは？（損をしないための絶対の防衛策）

ずっと住まいるの評判に関するよくある質問（FAQ）

ずっと住まいるのリースバックは途中で家賃が上がることはありますか？: 原則として、契約期間中にSBIスマイル側の都合によって家賃が勝手に引き上げられることはありません。ただし、周辺の経済情勢の大幅な変動や、固定資産税の著しい増減があった場合には、協議の上で改定される可能性はゼロではありませんが、通常の範囲内であれば安心してそのままの家賃で住み続けることが可能です。
ずっと住まいるの評判で「買い戻しが高い」と見ましたが本当ですか？: 買い戻し価格が売却価格よりも高くなるのは、ずっと住まいるに限らず、リースバック業界全体の共通の仕組みです。リースバック会社は物件の買い取りや維持に諸経費をかけているため、買い戻し時は「売却価格の110%〜120%程度」に設定されるのが一般的であり、あらかじめその差額を織り込んだ資金計画を立てる必要があります。
ずっと住まいるは、住宅ローンが残っていても利用できますか？: はい、可能です。ただし、「売却価格＞ローン残高」である必要があります。なぜなら、ローンを完済できなければ、銀行が家に設定している「抵当権（家を担保にする権利）」を外せないためSBIスマイル側も物件を買い取ることができないからです。つまり家の売却代金でローンを一括完済できるかどうかが、利用の最低条件となります。