SBIスマイル（ずっと住まいる）の評判・口コミ！知っておくべきデメリットとは？

SBIグループの圧倒的な信頼感で選ばれているリースバックサービス「SBIスマイル（ずっと住まいる）」。

SBIスマイルの「評判や口コミはどうなんだろう？」と気になっていませんか？

先に結論からお伝えします。

SBIスマイルは、「住み慣れた家に、家賃変動の不安なく長く住み続けたい」という方におすすめできるサービスです。

特に「事務手数料・更新料が0円」かつ「周辺相場より安い家賃」という仕組みは、他社にはない強力なメリットと言えます！

ただし、買取価格や資産価値の最大化という面では他社のほうが優位という事実も…。

この記事では、宅建士資格を保有する元大手ハウスメーカー勤務の不動産専門ライターが、SBIスマイルの膨大な口コミと最新のサービス内容を分析し、SBIスマイルが選ばれるメリットと検討前に知っておくべき注意点（デメリット）を徹底解説します。

SBIスマイル（ずっと住まいる）を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

SBIスマイル（ずっと住まいる）のリアルな評判・口コミ

実際に検討・利用したユーザーの声を、良い面と悪い面に分けて整理しました。

SBIスマイルの良い口コミ

①普通借家契約を提案してくれた安心感（特にマンション）

高齢者であり、終の棲家として居住したい意向があった。
競合他社との比較の中で、普通賃貸借契約を提案したのはSBIスマイルだけであったことから、安心感があった。
引用元：リースバック専門メディア「リースバック.pro」ずっと住まいるの口コミ紹介

解説：他社が定期借家契約メインの中で、普通借家契約を提案してくれた点が「ずっと住める」安心材料として高く評価されています。

② 手数料・敷金・礼金・更新料がかからず支払いがシンプル

SBIスマイルが直接の買主となるため売買仲介の手数料がかかりません。
また、敷金の預託や礼金・更新料もかかりません。
支払うべき金額が家賃に一本化されている、シンプルな契約内容が好評なようです。
引用元：リースバック.pro「ずっと住まいるの評判」

解説：初期費用や更新料が不要で「家賃一本化」される料金体系が、分かりやすくて助かるというポジティブな評価です。

③ SBIグループ運営による安心感・信頼性

SBIスマイル／ずっと住まいるがおすすめの理由は「安心感」です。
SBIスマイルは、SBIグループのリースバック業者で、一級建築士の建物検査をし、家賃変動なし、事務手数料0円、敷金・礼金・更新料0円と不安を解消できる料金体系を実現しています。
引用元：Savee「SBIスマイル／ずっと住まいるの評判・口コミ」

解説：大手SBIグループの子会社であること、一級建築士による建物検査、家賃変動なしなどが総合的な信頼性・安心感として評価されています。

④ 家賃が比較的安く、長期でも家賃が変わらない

ずっと住まいるは他社と比較して家賃が安く、再契約後も家賃が変動しないため、長期の居住を考えている人に非常におすすめのリースバックです。
引用元：毎日リビング「SBIスマイルのリースバックの評判・口コミ」

また、賃貸として家賃を払うことにより、そのままマンションに住み続けることができました。余計な仮住まいをすることがなかったため、リースバックが利用できてとても良かったです。
引用元：Savee「SBIスマイル／ずっと住まいるの評判・口コミ」利用者コメント

解説：他社より家賃が抑えめで、再契約時も家賃据え置きという点が「長期で住み続けたい人」にとって大きなメリットとして挙げられています。

⑤ 利用者アンケートで満足度が高い

お客さまアンケートにおいて、総合満足度「とても満足／満足」とご回答いただいた割合 94.1％（回答数：51名期間：2023年4月～2024年3月）。
「できるだけ安い賃料で住みたかったのですが、信頼できるSBIスマイルさんにしてよかったと思いました。安心して生活できます。」
引用元：SBIスマイル公式「ずっと住まいる」LP

解説：自社アンケートではありますが、満足・とても満足が9割超と公表されており、「安い賃料で安心して暮らせている」という声が示されています。

SBIスマイルの悪い口コミ

※ずっと住まいるはネガティブな「生の書き込み」が多くはなく、主に専門サイトが「デメリット」として整理している内容を、実質的な「悪い口コミ・注意点」としてまとめています。

① 戸建ては定期借家契約で、契約満了で確実に切れる

戸建は定期借家契約です。「リースバックは普通借家契約にしたほうがよい」というインターネット上の情報が多いため、不満に感じる人もいるようです。
たしかに、定期借家契約では期間満了で確定的に契約が切れるので要注意です。
引用元：リースバック.pro「ずっと住まいるの評判」

解説：マンションは普通借家が基本ですが、戸建ては定期借家となるため、「本当にずっと住めるのか」という点で不安・不満の声が出やすいポイントです。

② 売却価格が市場価格より安くなる

「ずっと住まいる（SBIグループ）」のリースバックのデメリット・注意点2選
・売却額が市場価格よりも安くなる
引用元：ブルーボックス不動産ラボ「SBIスマイルのリースバック『ずっと住まいる』の評判・口コミは？」

解説：リースバック全般に共通する点ですが、相場通りの売却価格ではなく「ディスカウントされた額」になりやすいことが、デメリットとして指摘されています。

③ 住宅ローン残債によっては利用できないケースがある

「ずっと住まいる（SBIグループ）」のリースバックのデメリット・注意点2選
・住宅ローンがリースバックの売却費用で返済できない場合は利用できない
引用元：ブルーボックス不動産ラボ

解説：売却代金でローン完済が前提となるため、残債が多い人は「せっかく相談したのに利用できなかった」という不満につながる可能性があります。

④ 契約期間は長いが、定期賃貸借なので更新できない

ずっと住まいるでは契約期間が3〜10年の定期賃貸借契約を結びます。
そのため、契約期間は他社と比較しても長く設定されていますが、契約終了後に更新ができません。
引用元：毎日リビング「SBIスマイルのリースバックの評判・口コミ」

解説：期間自体は長めでも「基本的に更新なし」という仕組みのため、「本当に一生住めると思っていた」という人にとってはギャップ・不満になり得る点です。

⑤ 家賃が安い一方で、買取額や家賃水準に不満を持つ人もいる

総合評価（10点満点）7.3点
・家賃の安さ 6.7点
・買取額の高さ 6.3点
「売却額が市場価格よりも安くなる」「家賃は安いが、もっと高く売りたかった」という声もあるため、相場とのギャップに注意が必要です。
引用元：Savee「SBIスマイル／ずっと住まいるの評判・口コミ」スコア・解説部分より要約

解説：評価自体は高得点ながら、「家賃・買取額ともに“絶対にお得”とは言い切れない」というニュアンスがあり、価格面の納得感が人によって分かれることが示されています。

SBIスマイルが選ばれる「5つの決定的メリット」

他社のリースバックと比較して、SBIスマイルが「シニアが魅力を感じるリースバックNo.1（※）」を獲得している理由を深掘りします。※SBIスマイル公式サイトより引用

業界唯一？「周辺相場より安い家賃」の設定

通常のリースバックでは、家賃は「売却価格の◯%」という利回りで決まるため、相場より高くなりがちです。しかしSBIスマイルは、周辺の賃貸相場と同等か、それ以下の家賃を提示することを目指しています。

契約期間中「家賃の変動なし」を明記

一般的な賃貸契約では2年ごとの更新時に家賃改定の可能性がありますが、SBIスマイルは「家賃を変更しない」ことを契約書に明記します。これにより、インフレや市場変動のリスクから居住者を守っています。

手数料・諸費用が徹底して「0円」

リースバック契約に伴う以下の費用がすべて無料です。

仲介手数料：0円
事務手数料：0円
礼金・更新料：0円

注記： 敷金については「預託（預ける）」が必要なケースがあります。初期費用を抑えたい方には非常に有利な設計です。

一級建築士による「無料建物診断」

売却前に専門家が建物の状態を無料でチェックしてくれます。これは売り主の安心感だけでなく、買い手（SBIスマイル）側も納得した上で買い取るため、後のトラブル（瑕疵担保責任など）を未然に防ぐ効果があります。

3つの選択肢：再契約・買い取り・引っ越し

契約期間終了後も、「再契約して住み続ける」「買い戻す」「引っ越す（引っ越し費用負担制度あり）」の3つから選べます。特に「買い戻し価格」を契約時に固定できるため、将来買い戻したい人にとっても透明性が高いです。

検討前に知っておくべき「3つの注意点（デメリット）」

メリットの裏にある、リースバック特有の注意点をプロの視点で補足します。

買取価格は市場価格の70%〜80%程度

これはSBIスマイルに限らず、リースバック全体の宿命です。

売却価格 = 市場価格 × 0.7～0.8

投資家（業者）が将来の空室リスクや維持費を負担するため、通常の売却（仲介）よりは安くなります。

なかでも、SBIスマイルは、家賃設定を低く抑えているため、売却額が市場価格よりも安くなる傾向にあります。

戸建ては「定期借家契約」が基本

マンションの場合は「普通借家契約（更新可能）」が多いですが、戸建ての場合は「定期借家契約（期間満了で終了）」となるケースがあります。

ただし、SBIスマイルでは「再契約を前提とした運用」が行われているため、実質的には住み続けられることが多いですが、契約書の種類には必ず注目してください。

対象エリアの限定

SBIスマイルは、東京・大阪・名古屋・福岡などの主要都市圏が中心です。

主要都市がメインのため、地方都市の物件は取り扱いを断られたり、山間部や過疎化が進むエリアでは、資産価値が認められず断られるケースがあります。

【比較表】SBIスマイル vs 他社大手リースバック

比較項目	SBIスマイル（ずっと住まいる）	ハウスドゥ	セゾンのリースバック
運営会社	SBIスマイル（SBIグループ）	ハウスドゥ（FC展開）	セゾンファンデックス
家賃設定	周辺相場より安め・固定	売却価格に連動（利回り）	比較的柔軟だが相場並み
更新料	0円	必要な場合あり	0円（条件あり）
信頼性	金融最大手の信頼感	店舗数No.1の安心感	大手カード会社の安心感
おすすめの人	家賃を安く抑え長く住みたい人	地方の物件を売りたい人	スピードと付帯特典重視の人

よくある質問（FAQ）

住宅ローンが残っていても利用できますか？: はい、可能です。ただし、「売却価格＞ローン残高」である必要があります。売却代金でローンを一括完済できるかどうかが、利用の最低条件となります。
誰にも知られずに家を売ることはできますか？: 可能です。SBIスマイルが直接買い取るため、近所にチラシを撒いたり、ネットに物件情報を載せたりすることはありません。ご近所の方からは「そのまま住んでいる」ようにしか見えません。
「家賃が安い」と、その分売却価格も低くなるのでは？: 鋭いご指摘です。不動産は「収益還元法」で価値が決まるため、家賃を安く設定すると、投資としての価値（売却価格）も抑えられる傾向にあります。SBIスマイルは「高い売却価格よりも、安い家賃で長く住むこと」に重きを置いた商品設計になっていると言えます。