「そろそろ家を売ろうかな」と思ったとき、いきなり不動産会社に電話をしていませんか？
実は、その行動が「数百万円の損」の入り口かもしれません。
不動産売却において、「売り出し前の準備」は成約価格の8割を決定づけると言っても過言ではありません。
何の準備もなくプロの営業マンと対峙すれば、主導権を握られ、安く買い叩かれるリスクが高まるからです。
この記事では、不動産専門ライターが「家を売る前に必ずすべき10のこと」を徹底解説します。
最高の条件で家を送り出すためのチェックリストを、今すぐ確認していきましょう。
結論：家を売る前にすべきことチェックリスト
時間が限られている方のために、まずはやるべきことを優先度順にまとめました。
- 【最優先】 周辺の成約事例を調べ、自分なりの「査定眼」を持つ
- 【重要】 必要書類（権利証、図面、税金通知書など）の有無を確認する
- 【戦略】 住宅ローンの残債を確認し、完済計画を立てる
- 【印象】 断捨離と徹底した掃除で「家のポテンシャル」を最大化する
- 【情報】 家の「欠陥（不具合）」を正直に洗い出しておく
- 【比較】 複数の不動産会社の「得意分野」をリサーチする
- 【シミュレーション】 仲介手数料や税金などの「手残り額」を試算する
- 【メンタル】 「いつまでに、いくらで売りたいか」の軸を決める
- 【境界】 土地の境界線が明確かどうかを確認する
- 【差別化】 地域の魅力（近隣施設や住み心地）を言語化しておく
1. 【情報収集】相場を知らずに売るのは「目隠しで歩く」のと同じ
不動産会社から提示される査定額が「妥当かどうか」を判断できるのは、あなたしかいません。
- ポータルサイトを活用する： SUUMOやLIFULL HOME’Sで、近隣の似た物件がいくらで売り出されているか確認しましょう。
- 「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用する： 実際に取引された価格（成約価格）を調べられる公的サイトです。売り出し価格よりも、こちらの「実際に売れた価格」を基準にしましょう。
- 公示地価・路線価をチェック： 土地の公的な価格を確認し、資産価値の推移を把握します。
2. 【書類準備】契約直前で慌てないための「三種の神器」
書類が足りないと、売却活動がストップしたり、買主のローン審査が遅れたりします。
- 登記済証または登記識別情報（権利証）： これがないと売却できません。紛失している場合は早急に司法書士への相談が必要です。
- 固定資産税納税通知書： 税金の精算や、査定時の評価額算出に必須です。
- 建物の図面・測量図： 「正確な広さ」が分からないと、買主は不安で買えません。特に古い家の場合、境界標があるか確認してください。
3. 【資金計画】「売った後にお金が残るか」を厳密に試算
家を売っても、手元にお金が残らなければ住み替えは失敗します。
- 住宅ローン残債の確認： ネットバンキングや返済予定表で最新の残高を確認してください。売却価格が残債を下回る「オーバーローン」状態の場合、差額を現金で用意する必要があります。
- 諸経費の算出： 仲介手数料（価格の約3%）、印紙税、登記費用、引越し代などを引いた「手残り（手取り額）」を計算しましょう。
4. 【物件磨き】「住みたい」と思わせる魔法は「清潔感」
中古住宅の買主は、スペック以上に「直感（第一印象）」を重視します。
- 断捨離（物の片づけ）： 部屋を広く見せる最大の秘策は、物を減らすことです。生活感を30%減らすだけで、物件の魅力は格段に上がります。
- 水回りのクリーニング： キッチン、浴室、トイレの3箇所だけは、プロの業者を呼んででも徹底的に磨き上げてください。ここが綺麗だと「大切に使われてきた家」という信頼感に繋がります。
5. 【告知の準備】不利益な情報ほど「先に」伝える
後から不具合が見つかると、契約解除や損害賠償（契約不適合責任）に発展する恐れがあります。
- 家の不具合をリストアップ： 雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、近隣の騒音など。これらを事前に正直に伝えることで、逆に買主の信頼を得られ、スムーズな取引が可能になります。
家を売る前に「してはいけない」3つのこと
良かれと思ってやったことが、逆効果になるケースもあります。
- 勝手にリフォームをする： 買主は「自分の好みでリフォームしたい」と考えています。高額なリフォーム費用を価格に乗せても、その分高く売れるとは限りません。
- 1社だけの査定で決める： どんなに大手でも、1社だけでは価格の妥当性が分かりません。必ず3社以上の「比較」を行ってください。
- 大幅な値下げを前提にした高値設定： 市場から「売れ残り物件」と見なされると、最終的な成約価格は適正価格より下がってしまう傾向があります。
よくある質問（FAQ）
Q. 掃除だけで査定額は変わりますか？
A. 直接的な「査定額」は建物のスペックで決まりますが、その後の「成約価格」と「売却スピード」には劇的な差が出ます。綺麗な家は値引き交渉を受けにくいというメリットもあります。
Q. 住宅ローンが残っていても売り出し可能ですか？
A. 可能です。ただし、引渡し（決済）のタイミングでローンを完済し、抵当権を抹消することが条件となります。
Q. 庭の木や粗大ゴミはそのままでいいですか？
A. 基本的には「空」の状態で引き渡すのがルールです。売り出す前に処分を進めておくと、内見時の印象が良くなり、早期成約に繋がります。
まとめ：準備こそが「最高値」への最短ルート
家を売る前にすべきことは多岐にわたりますが、これらを一つずつクリアすることで、不動産会社との対等な交渉が可能になります。
「知識という武器」を持ち、「書類という防具」を揃え、「清潔感という化粧」を施す。
この3つが揃ったとき、あなたの家は市場で最も輝く物件になります。
また、家の査定額は不動産会社によっても大きく異なります。
家を手放す予定があるなら、まずは「今いくら位で売れそうか？」無料査定してみるとよいでしょう。
