【2026年最新】リースバック大手6社を徹底比較！あなたに最適な業者はどこ？

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「まとまったお金が必要だけど、今の家を離れたくない…」

そう悩んでいる方にとって、リースバックはまさに救いの一手です。

でも、「大手なら間違いない？」「どこがおすすめなの？」とリースバック会社は慎重に選びたいですよね。

じつは、大手というブランドだけを頼りに決めると、数百万円単位で損をするケースがあります。

この記事では、不動産の実務経験と専門知識を掛け合わせた視点から、リースバック大手6社を詳しく比較しながら、「どの会社を選べばよいのか？」「最も有利な条件を引き出すにはどうすればいいか」をお伝えします。

この記事の結論まとめ

契約前に必ず「第3者の目」で相場を確認する。
大手は「倒産リスクの低さ」と「サポートの充実」が魅力だが価格面ではシビア
「家賃の設定方法」や「契約期間のルール」は会社ごとに大きく異なる
1社だけに絞るのは危険。複数社を競わせることが成功の鉄則

【2026年版】リースバック大手6社比較マトリクス

まずは6社の特徴を一覧で見てみましょう。

会社名	得意な物件	対応エリア	現金化スピード	独自の特徴
ハウスドゥ	一戸建て・多種	全国（FC網）	最短5日〜	業界最大手。店舗数が多く地方にも強い。
セゾンファンデックス	マンション・一戸建て	全国	スピーディー	初期費用（事務手数料）0円。特典が豊富。
あなぶき興産	分譲マンション	西日本・都市部	即日査定	西日本最強。自社物件の評価が極めて高い。
スター・マイカ	中古マンション	都市部	迅速	築古マンションの評価に圧倒的強み。
SBIスマイル	マンション・一戸建て	全国	1〜2週間	金融大手の信頼。家賃が変動しない固定制。
AG住まいる	幅広い物件	全国	業界最速クラス	アイフルグループ。金融ノウハウで審査が柔軟。

リースバック大手6社の「強み」と「選ぶべき人」

リースバックを提供する会社は、大きく「不動産系」と「金融系」に分かれます。この違いが、査定の考え方やサービス内容に大きな差を生みます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

株式会社 And Do ホールディングス（ハウスドゥ）

東証プライム上場企業で、全国に約700店舗のフランチャイズネットワークを展開するリースバックの先駆け的存在です。不動産売買仲介を軸に、日本全国の膨大なデータを積み上げてきました。

ハウスドゥの強みはここ

最大の武器は「地域密着の査定力」です。全国に店舗があるおかげで、都市部だけでなく地方の物件でも適正な価格をはじき出せます。2026年現在は、蓄積したビッグデータを活かした「AI即時査定」の精度も上がっており、どこに住んでいても安定したサービスが受けられます。

こんな方に向いています

地方の一戸建てや、条件が特殊な物件をお持ちの方
「地元の店舗に行って相談したい」という方
業界最多クラスの実績から来る安心感を重視する方

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株式会社セゾンファンデックス

東証プライム上場のクレディセゾンが100%出資する子会社です。不動産会社というより「金融機関（ノンバンク）」に近く、長年にわたってローンや不動産金融サービスを手がけてきた実績があります。

セゾンファンデックスの強みはここ

金融系ならではの「コストのかからなさ」が一番の特徴です。多くの不動産会社が徴収する事務手数料（通常は売却価格の数％）が無料なケースが多く、手元に残るお金を最大化できます。また、セゾンカード会員向けの優待や、セコムの見守りサービスなど、暮らしを支える付帯サービスも充実しており、2026年のシニア世帯のニーズにとてもよくマッチしています。

こんな方に向いています

初期費用をできる限り抑えたい方
セコムや家事代行など、売却後の「暮らしのサポート」を重視する方
大手金融グループならではのクリーンな契約内容を求める方

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穴吹興産株式会社（あなぶき興産）

東証スタンダード上場。香川県高松市に本社を置く、西日本最大級の総合不動産ディベロッパーです。「アルファ」ブランドの分譲マンション開発で知られ、管理・仲介・リースバックまでをグループ内で一貫して手がけています。

あなぶき興産の強みはここ

西日本エリア、とくに中国・四国・九州における物件評価の高さは他社の追随を許しません。自社開発・管理の「アルファマンション」シリーズであれば、構造から修繕状況まで熟知しているため、他社より明らかに高い買取価格を出せることもあります。2026年現在は、地域の再開発情報を査定に反映させる姿勢も高く評価されています。

こんな方に向いています

西日本エリアの分譲マンション（とくにアルファマンション）にお住まいの方
地域の事情を知り尽くした「地元の大手」に任せたい方
将来的な買い戻しも視野に入れて、柔軟な条件で契約したい方

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スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社

東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングスのグループ会社です。中古マンションの保有・再生（リノベーション）事業において国内トップクラスのシェアを持つ、いわば「マンション再生のプロ集団」です。

スター・マイカの強みはここ

マンションに特化してきたからこそ身についた「目利き力」が他社との大きな違いです。一般的には築30年を超える物件は査定が辛くなりますが、スター・マイカはリノベーション後の価値を正確に見通せるため、古いマンションでも期待以上の価格が出ることがあります。2026年は中古マンションの再生需要が高まっており、築年数を問わない積極的な買い取り姿勢がより際立っています。

こんな方に向いています

築30年以上の古い分譲マンションにお住まいの方
「築年数が古いから」と他社に断られた、あるいは低い査定が続いている方
マンション専門のプロによる的確なアドバイスを求めている方

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SBIスマイル株式会社

東証プライム上場のSBIホールディングスのグループ会社です。インターネット金融の最大手が持つネットワークと信頼性を活かし、透明性の高い不動産金融サービスを提供しています。

SBIスマイルの強みはここ

2026年のインフレ・金利上昇局面で際立つのが、「家賃固定型」という仕組みです。不動産会社が主体のリースバックでは「数年ごとに家賃を見直す」ケースが少なくなく、将来の支出が読めないというリスクがあります。金融系のSBIスマイルはその点を重視し、将来にわたって毎月の出費を安定させたいシニア層のライフプランに寄り添った設計になっています。

こんな方に向いています

金利上昇やインフレで「家賃が上がるかも」と不安を感じている方
対面営業よりも、公平でシステマチックなサービスを好む方
SBIグループへの信頼感・安心感を最優先したい方

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AG住まいる株式会社

東証プライム上場のアイフルグループに属する不動産金融会社です。消費者金融大手のノウハウを活かした迅速な審査と、資金を動かす力の強さに定評があります。

AG住まいるの強みはここ

「スピード」と「審査の柔軟さ」においては業界でも独自の存在感を放っています。急な事業資金の調達や借金整理など「1日でも早く現金が必要」という場面で、最短数日で決済まで持っていける機動力は圧巻です。2026年の経済変動による急な資金ニーズに、もっとも頼りになる「駆け込み寺」的な役割を果たしています。

こんな方に向いています

とにかくスピード重視。できる限り早くまとまったお金を手にしたい方
他の不動産会社や銀行の審査に不安がある、または断られてしまった方
店舗併用住宅など、少し特殊な物件について相談したい方

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後悔しないための「3つの比較ポイント」

会社の規模や知名度よりも大切なのは、「あなたの物件に合った査定基準を持つ会社を選べるか」です。

ポイント①：売却価格と家賃の「バランス」を確かめる

リースバックの家賃は、売却価格に対して年利7〜10%程度で設定されるのが一般的です。売却価格が高いと家賃も上がるため、「受け取れる金額」と「毎月払い続けられる家賃」のバランスが生活に合っているかどうかを必ず確認しましょう。

ポイント②：「普通借家」か「定期借家」かを必ず確認する

「普通借家契約」であれば更新が可能ですが、「定期借家契約」の場合は期限が来たら退去しなければなりません。大手であっても定期借家を基本とする会社はあるため、契約書のこの部分は絶対に見落とさないようにしてください。

ポイント③：「買い戻し価格」が契約書に明記されているか

将来、家を買い戻す可能性があるなら、「いくらで買い戻せるか」を契約書にしっかり書いてもらいましょう。「売却額の1.1倍」のように数式で明記させておくのが理想的です。この点が曖昧なまま契約すると、後々大きなトラブルの原因になります。

大手リースバックのリアルな口コミ・評判

大手を選んで良かった声

セゾンを選んで、月々の支払いが5万円も減りました
「住宅ローンの返済が月12万円でしたが、セゾンのリースバックで家賃7万円に。固定資産税の支払いもなくなり、生活が本当に楽になりました。事務手数料が0円だったのも助かりましたね。」（60代・男性 / みん評 2026年3月）

築古マンションを、スターマイカが高く評価してくれた
「築40年の団地で、他社にはことごとく断られましたが、スターマイカさんはリノベーション後の価値を見て1,200万円で買い取ってくれました。対応もとても誠実で、安心できました。」（70代・女性 / マンションコミュニティ 2026年2月）

SBIスマイルの家賃固定制で、老後の不安が消えました
「2026年の金利ニュースを見て不安になり、SBIスマイルさんへ相談。家賃が変わらない契約なので、年金の範囲内でこれからも安心して暮らしていけます。」（SNS口コミ 2026年4月）

確認不足で後悔した声

家賃改定の特約を見落としていた…
「安い家賃で契約できたと思っていたら、2年後の更新時に『市場価格に合わせて10%アップ』と言われてしまいました。大手だからと油断せず、契約書の家賃改定条項はもっとしっかり読むべきでした。」（Yahoo!不動産知恵袋）

定期借家契約だと気づかず、3年で退去に…
「ずっと住み続けられると思っていたのに、実は3年の期限付き契約でした。再契約をお願いしましたが断られてしまい、高齢での引っ越しを余儀なくされました。」（個人ブログ「リースバックの罠」）

地方の物件は、大手でも査定が低かった
「全国対応の大手3社に査定を頼みましたが、どこも似たような低価格でした。最終的には地元のハウスドゥFC店が一番高く買い取ってくれました。」（SNS口コミ 2026年1月）

リースバックで失敗しないための「NG行動」

1社の査定だけで即決してしまう

リースバックの査定額に「定価」はありません。1社しか見ていない状態で契約するのは、相手の言い値をそのまま受け入れているのと変わりません。

高すぎる家賃を「仕方ない」と受け入れてしまう

周辺の賃貸相場と比べて明らかに高い場合は、交渉の余地があります。他社の見積もりがあれば、それが強力な交渉カードになります。

賃貸更新の条件を口頭だけで確認する

「いつまで住めるのか」「更新料はいくらか」を口頭の約束だけで済ませるのは絶対に避けてください。すべて書面で確認・記録することが鉄則です。

【2026年版】金利上昇局面での賢い選び方

「普通借家契約」を第一候補に

長く住み続けたいなら、借主の権利が守られやすい「普通借家契約」に対応している会社（ハウスドゥの一部やあなぶきなど）を優先しましょう。

「インフレ条項」の有無を確認する

2026年は物価高が続いています。「物価スライドで家賃を引き上げる」という文言が入っている契約は、将来の支出が予測できなくなるため、できれば避けたほうが安心です。

「買い戻し価格」を数式で明記させる

相続などで余裕ができて「やっぱり家を取り戻したい」と思ったときのために、買い戻し価格を「売却額の1.1倍」といった形で契約書に書いてもらうことをお勧めします。

FAQ｜リースバックに関するよくある質問

審査で断られることはありますか？: あります。特に「オーバーローン（残債が売却価格を上回る）」と「違法建築」はシビアに見られます。大手ほどコンプライアンスを重視する傾向があるため、旧耐震基準の物件や建ぺい率オーバーの物件は注意が必要です。ただ、1社に断られたからといって諦めないでください。他社では通るケースも十分あります。
大手6社すべてに査定を依頼してもいいですか？: 問題ありません。ただし、対応のやり取りが多くなるため、3〜4社程度がおすすめです。賢い組み合わせ方としては、一戸建てならハウスドゥとセゾン、マンションならスターマイカとあなぶき、そこへSBIなどの金融系を1社加えると、競争原理がしっかり働きます。
大手以外のリースバック会社は検討しなくていいですか？: 大手に加えて、中堅・準大手のリースバック会社も比較してみることをお勧めします。大手に比べて柔軟な交渉ができることも多く、大手よりも好条件が出るケースも十分あります。複数社をまとめて比較するには、一括査定サイトを活用すると手間が省けて便利です。