【2026年最新】リースバック大手6社を徹底比較！あなたに最適な業者はどこ？

この記事は、宅建士資格を保有し、元・大手ハウスメーカー営業の実務経験をもつ不動産専門ライター『木村仁』が執筆しています。

「まとまったお金が必要だが、今の家には住み続けたい」

そんな切実な願いを叶える「リースバック」。

あなたは今、「どうせなら安心できる大手企業にお願いしたい」と考えて、この記事に辿り着いたはずです。

しかし、現場経験と専門知識を掛け合わせた視点から断言します。
「大手だから安心」という基準だけで業者を決めると、数百万円単位の資産を失うリスクがあります。

この記事では、リースバック大手6社の特徴を徹底比較し、あなたが最も有利な条件を引き出すための「戦略」をすべて公開します。

【2026年版】リースバック大手6社比較マトリクス

まずは、リースバック大手6社の比較ポイントを一目で確認しましょう。

会社名	得意な物件	対応エリア	現金化スピード	独自の特徴
ハウスドゥ	一戸建て・多種	全国（FC網）	最短5日 〜	業界最大手。店舗数が多く地方にも強い。
セゾンファンデックス	マンション・一戸建て	全国	スピーディー	初期費用（事務手数料）0円。特典が豊富。
あなぶき興産	分譲マンション	西日本・都市部	即日査定	西日本最強。自社物件の評価が極めて高い。
スター・マイカ	中古マンション	都市部	迅速	築古マンションの再生・評価に圧倒的強み。
SBIスマイル	マンション・一戸建て	全国	1〜2週間	金融大手の信頼。家賃が変動しない固定制。
AG住まいる	幅広い物件	全国	業界最速クラス	アイフルグループ。金融ノウハウで審査が柔軟。

リースバック大手6社の「強み」と「選ぶべき人」を深掘り

リースバックを提供する大手企業は、その母体が「不動産系」か「金融系」かによって、査定の考え方やサービス内容が大きく異なります。各社がどのような価値を提供しているのかを詳しく見ていきましょう。

株式会社 And Do ホールディングス（ハウスドゥ）

【会社概要】 東証プライム上場企業。全国に約700店舗のフランチャイズネットワークを展開する、リースバック業界の先駆者的存在です。不動産売買仲介を主軸としながら、日本全国の膨大な不動産データを保有しています。

• 詳細な強み： 最大の武器は、全国網羅的な店舗網から得られる「地域密着の査定力」です。都市部だけでなく、地方都市や郊外の物件でも適正な価格判断が可能。2026年現在は、蓄積されたビッグデータを活用した「AI即時査定」の精度が向上しており、全国どこでも安定したサービスを受けられます。
• 選ぶべき人：
  • 地方の一戸建てや、特殊な立地の物件を所有している方
  • 対面でじっくり相談できる「地元の店舗」が近くに欲しい方
  • 業界トップの成約実績（安心感）を最優先したい方

株式会社セゾンファンデックス

【会社概要】 東証プライム上場、クレディセゾンの100%子会社です。不動産会社ではなく「金融機関（ノンバンク）」として、ローンや不動産金融サービスを長年提供してきた実績があります。

• 詳細な強み： 「金融系」ならではのコストメリットが最大の特徴です。多くの不動産会社が徴収する「事務手数料（通常、売却価格の数％）」が無料であるケースが多く、手元に残る現金を最大化できます。また、セゾンカード会員向けの優待や、セコムの見守りサービスといった付帯機能が充実しており、2026年の高齢者世帯のニーズに最も即した設計となっています。
• 選ぶべき人：
  • 事務手数料などの初期費用を1円でも安く抑えたい方
  • セコムや家事代行といった、売却後の「暮らしの特典」を重視する方
  • 大手金融グループのクリーンな契約を望む方

穴吹興産株式会社（あなぶき興産）

【会社概要】 東証スタンダード上場。香川県高松市に本社を置く、西日本最大級の総合不動産ディベロッパーです。「アルファ」ブランドの分譲マンション開発で知られ、管理・仲介・リースバックまでを一貫して手掛けています。

• 詳細な強み： 西日本エリア（特に中国・四国・九州）におけるブランド力と物件評価額は他を圧倒します。自社で開発・管理している「アルファマンション」シリーズであれば、構造や修繕状況を熟知しているため、他社より数段高い買取価格を提示することが可能です。2026年現在は、地域の再開発情報に紐づいた「将来価値」を査定に反映させる姿勢が高く評価されています。
• 選ぶべき人：
  • 西日本エリアの分譲マンションにお住まいの方（特に自社物件の方）
  • 地域事情に詳しい「地元大手」に任せたい方
  • 将来的な買い戻しを視野に入れた柔軟な契約を求める方

スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社

【会社概要】 東証プライム上場、スター・マイカ・ホールディングスのグループ企業。中古マンションの保有・再生（リノベーション）事業において、国内トップクラスのシェアを誇る「マンション再生のプロ」です。

• 詳細な強み： マンションに特化することで実現した「圧倒的な目利き力」が強みです。一般的に、築30年を超える「築古物件」は査定が厳しくなりますが、同社はリノベーション後の付加価値を正確に予測できるため、古いマンションでも高値での買取が期待できます。2026年の「中古マンション再生需要」の高まりを背景に、築年数を問わない積極的な買い取り姿勢が目立ちます。
• 選ぶべき人：
  • 築30年以上の古い分譲マンションにお住まいの方
  • 他社で「築年数が古いから」という理由で断られた、あるいは低査定だった方
  • 一戸建てではなく、マンションの専門知識に基づいた提案が欲しい方

SBIスマイル株式会社

【会社概要】 東証プライム上場のSBIホールディングスのグループ会社。インターネット金融最大手のネットワークを活かし、透明性の高い不動産金融サービスを提供しています。

• 詳細な強み： 最大の特徴は、2026年のインフレ・金利上昇局面において非常に有利な「家賃固定型」の仕組みを提案している点です。不動産会社が主体のリースバックでは「数年ごとの家賃見直し」がリスクとなりますが、金融系のSBIスマイルは、将来にわたって支出を固定したいシニア層のライフプランを重視します。
• 選ぶべき人：
  • 2026年以降の金利上昇やインフレによる「家賃値上げ」を避けたい方
  • 対面営業よりも、公平でシステマチックな金融サービスを好む方
  • SBIグループの圧倒的な信頼性とブランド力を重視する方

AG住まいる株式会社

【会社概要】 東証プライム上場のアイフルグループに属する不動産金融会社。消費者金融大手のノウハウを活かした、迅速な与信判断と資金供給能力に強みを持っています。

• 詳細な強み： 「スピード」と「柔軟な審査」において業界内で独自のポジションを築いています。急な事業資金の調達や、借金の整理などで「1日でも早く現金が必要」な状況において、最短数日で決済まで漕ぎ着ける機動力は圧巻です。2026年の経済変動による急な資金ニーズに対し、最も頼れる「駆け込み寺」的な役割を果たしています。
• 選ぶべき人：
  • とにかくスピード重視。最短で現金を手に入れたい方
  • 他の不動産会社や銀行の審査に不安がある、または断られた方
  • 店舗併用住宅など、少し特殊な物件の評価を相談したい方

後悔しないリースバック業者選び「3つの比較ポイント」

会社概要以上に重要なのは、「あなたの物件に最も適した査定基準を持つ会社」を当てることです。

ポイント①：売却価格と家賃の「還元率」を計算する

リースバックの家賃は、売却価格に対して年利$7% \sim 10%$程度で設定されます。売却価格が高いと家賃も上がるため、このバランスがあなたの支払能力に合っているかが重要です。

ポイント②：普通借家か定期借家か「契約形態」を確認する

「普通借家契約」なら更新が可能ですが、「定期借家契約」の場合は期限が来たら退去しなければなりません。大手でも定期借家を基本とする会社があるため、注意が必要です。

ポイント③：将来の「買い戻し価格」が明文化されているか

将来、家を買い戻す可能性があるなら、「いくらで買い戻せるか」を契約書に明記させましょう。これが曖昧だと、将来トラブルの元になります。

リアルな口コミ・評判

【成功事例】大手を選んで良かった声

① 「セゾンを選んで、月々の支払いが5万円減った」

「住宅ローンの返済が月12万でしたが、セゾンのリースバックで家賃7万に。固定資産税の支払いもなくなったので、生活が劇的に楽になりました。事務手数料0円も助かりました。」（引用元：[みん評 2026年3月] / 60代・男性）

② 「スターマイカに築古マンションを高く評価してもらった」

「築40年の団地。他社は断られましたが、スターマイカさんはリノベ価値を見て1,200万円で買取。対応も非常に紳士的でした。」（引用元：[マンションコミュニティ 2026年2月] / 70代・女性）

③ 「SBIの家賃固定制で、将来の不安が消えた」

「2026年の金利ニュースを見て不安になり、SBIさんへ。家賃が変わらない契約なので、年金の範囲内で安心して住み続けられます。」（引用元：SNS口コミ 2026年4月）

【後悔事例】確認不足で泣いた声

① 「家賃が更新時に上げられる特約を見落とした」

「安い家賃で契約したつもりが、2年後の更新時に『市場価格に合わせて10%アップ』と言われました。大手だからと安心せず、契約書の『家賃改定条項』をもっと読むべきでした。」（引用元：[Yahoo!不動産 知恵袋]）

② 「『定期借家契約』だと気づかず、3年で退去を迫られた」

「ずっと住めると思っていましたが、実は3年の期限付き。再契約をお願いしましたが断られ、高齢での引っ越しを余儀なくされました。」（引用元：個人ブログ「リースバックの罠」）

③ 「地方物件で、大手でも査定額が低すぎた」

「全国対応の大手3社に頼みましたが、どこも似たような低価格。結局、地元の不動産屋（ハウスドゥFC店）が一番高く買ってくれました。」（引用元：SNS口コミ 2026年1月）

リースバックで失敗しないための「NG行動」と対策

1社だけの査定で「即決」してしまうリスク

リースバックの査定額には「定価」がありません。1社しか見ていない状態は、相手の言い値で契約するのと同じです。

相場より高すぎる家賃設定を「仕方ない」と受け入れる

周辺の賃貸相場と比較して、リースバックの家賃があまりに高い場合は交渉の余地があります。比較対象があれば、交渉の強力なカードになります。

賃貸契約の更新条件を曖昧にしたまま契約する

「いつまで住めるのか」「更新料はいくらか」を口頭の約束だけで済ませるのは絶対にNGです。すべて書面で確認してください。

【独自戦略】2026年の金利上昇局面で「勝つ」ための選び方

1. 「普通借家契約」を第一候補にする
   長く住みたいなら、借主の権利が強い「普通借家契約」が可能な会社（ハウスドゥの一部やあなぶき等）を優先しましょう。
2. 「インフレ条項」の有無をチェック
   2026年は物価高が続いています。「物価スライドで家賃を上げる」という文言がある契約は、将来の支出が読めなくなるため避けるのが賢明です。
3. 「買戻し価格」を固定する
   将来、相続などで余裕ができて「家を買い戻したい」と思った時の価格を、契約書に「売却額の1.1倍」などの数式で明記させることが重要です。

FAQ｜リースバックに関するよくある質問

断られる（謝絶される）ことはありますか？

はい、あります。特に「オーバーローン」と「違法建築」にはシビアです。 2026年現在は不動産評価のAI化が進んでおり、大手ほどコンプライアンスを重視します。

主な拒絶理由：

• 住宅ローンの残債が売却価格を上回っている（持ち出し金で完済できない）。
• 建ぺい率・容積率オーバーの物件。
• 2026年基準で著しく「不適合」とされる旧耐震物件（一部の会社）。

1社に断られても、他社の審査基準で通るケースもあるため、複数社を比較することが定石です。

大手6社すべてに査定を依頼しても問題ありませんか？

結論から言うと、問題ありません。

ただし、すべてに依頼すると、対応も多くなるので３～４社がおすすめです。

賢いやり方： 「一戸建てならハウスドゥとセゾン」「マンションならスターマイカとあなぶき」というように、自分の物件種別に強い2社 ＋ 1社（金融系のSBIなど）を組み合わせることで、最も高い「競争原理」を働かせることができます。

大手以外のリースバック会社は考えなくていいですか？

比較検討することをおすすめします。

リースバック大手以外の会社が好条件を出すことは十分あり得ます。大手は必ず含めて欲しいですが中堅や準大手などのリースバック会社も査定依頼してみると良いでしょう。

複数社に一括依頼する方法： それぞれのリースバック会社に連絡したり問い合わせするのは時間も手間もかかります。一括査定サイトを活用して、３～４社に査定依頼するのが効率的です。

まとめ：大手という「ブランド」に騙されず、最高の条件を勝ち取る

リースバック大手6社に「絶対の正解」はありません。

• 安心と信頼： ハウスドゥ、SBIスマイル
• コストと特典： セゾンファンデックス
• マンション価値の最大化： スター・マイカ、あなぶき興産
• スピード： AG住まいる

といった目安で考えておくと良いでしょう。

また、大手はマニュアルがしっかりしている分、個別の交渉が通りにくい面もありますが、中小業者は「家賃をあと5,000円下げてほしい」といった要望に柔軟に応えてくれることもあります。

まずは、あなたの物件が「今いくらで売れ、家賃いくらになるのか」を知ることから始めてください。

まずやるべき「たった1つのこと」とは

リースバックを成功させるために、業者の名前だけで判断するのは今日で終わりにしましょう。

まず最初にやるべきことは、「リースバックの査定額と条件を徹底的に比較すること」です。

それだけで、手元に残る現金が数百万円変わるのですからやらないという選択肢はありません！

じつは、リースバック会社は100社以上にも及びます。

あとで後悔しないためにも、必ず複数社の査定額と条件等を十分に比較検討しましょう。

家のリースバックで最初にやるべき事、査定額を比較できる簡単な方法は以下の記事を参考にしてみてください。